Indemnité d’éviction dite de transfert et droit au bail

Est inopérant, pour exclure la valeur du droit au bail du calcul de l’indemnité d’éviction, le motif selon lequel en cas de transfert du fonds de commerce le préjudice du locataire est inférieur à la valeur de ce fonds. 

La valeur du droit au bail ne peut pas être exclue du calcul de l’indemnité d’éviction au motif qu’en cas de transfert du fonds de commerce le préjudice du locataire est inférieur à la valeur de ce fonds. 

Une communauté de commune donne congé à une société locataire avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction. Cette dernière saisit le juge en paiement d’une indemnité d’éviction dite de transfert. 

Dans le calcul de cette indemnité, la Cour d’appel exclut la valeur du droit du bail au motif que le préjudice de la société locataire est nécessairement inférieur à la valeur du fonds de commerce transféré dans d’autres locaux. 

L’arrêt est cassé et annulé en ses dispositions relatives à l’indemnité de transfert.  

En statuant ainsi, par un motif impropre à exclure l’indemnisation sollicitée de la perte du droit au bail, la Cour d’appel a, selon la haute juridiction, violé l’article L. 145-14, alinéa 1er, du code de commerce. 

En cas de perte irrémédiable de la clientèle, le préjudice du locataire est réparé par une indemnité de remplacement lui permettant d’acquérir un fonds équivalent. 

Si l’activité est transférable sans perte significative de clientèle dans de nouveaux locaux, preuve qu’il appartient au bailleur de rapporter, le préjudice du locataire est moindre. 

Cependant, ce préjudice doit tenir compte du montant du droit au bail dont le locataire se trouve privé, majoré des indemnités accessoires liées au transfert (frais de déménagement et d’aménagement des nouveaux locaux), à moins que le locataire ne se réinstalle en faisant l’acquisition d’un pas de porte (ou d’un droit au bail). Dans ce dernier cas, le préjudice peut correspondre aux frais d’acquisition du nouveau bail. 

En général, le montant du droit au bail est calculé, d’une part, par la différence entre la valeur locative de marché des locaux objet de l’éviction (voire des locaux de transfert) et le loyer contractuel des mêmes locaux et, d’autre part, par l’application d’un coefficient sur la différence obtenue. 

Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 18-11.739.