Le calcul du montant du loyer du bail commercial renouvelé ou révisé
Comment calcule-t-on le montant du loyer du bail renouvelé ou révisé ? Description de la méthode de calcul
a) Le calcul de la surface du local commercial loué
Le calcul de la surface du local commercial loué se fait par l’application d’un coefficient de pondération sur la surface réelle, en fonction de la configuration des locaux.
Il existe une charte de l’expertise qui détaille les coefficients de pondération à appliquer en fonction du type de local (boutique de centre-ville, retail park, etc) et de la nature de la surface (linéaire de façade, façade en angle, réserves, etc.).
Le total de toutes les surfaces du local en fonction de leur usage permet d’aboutir sur une surface pondérée et c’est sur cette surface que l’on appliquera un prix au m². Ce mécanisme de pondération permet de rendre comparable ce qui ne l’était pas à l’origine.
Il est en effet normal que deux locaux de surfaces équivalentes dont l’un comporte seulement 30 % de surface de vente et l’autre 80% ne soient pas valorisés de manière identiques, même s’ils sont situés dans la même zone de chalandise.
b) Le prix au m² d’un local commercial
La détermination du prix en m² est fonction de l’emplacement des locaux et des références que l’on a dans la même zone de chalandise.
Les références sont constituées par des baux commerciaux nouveaux, renouvelés ou des fixations judiciaires portant sur d’autres locaux. Ces valeurs ont elles-mêmes été calculées sur la base d’une surface pondérée selon les modalités de la charte de l’expertise afin de pouvoir servir de références.
Dans certains cas, le bail commercial d’origine prévoit le mode précis de calcul de la valeur locative en cas de renouvellement ou de révision. Dans ce cas, il conviendra de s’y référer. Par exemple, le bail commercial peut exclure les renouvellements judiciaires des références servant au calcul du loyer du bail renouvelé ou révisé.
Les experts en évaluation immobilière disposent de références (prix de comparaison) et peuvent procéder au calcul de la valeur locative d’un local commercial.
C’est pourquoi notre cabinet a mis en place un partenariat avec le cabinet COLOMER EXPERTISES, afin de disposer d’un avis succinct sur la valeur locative de votre local commercial : https://outils.gouache.fr/outils/avis-de-valeur-locative/
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