La résiliation amiable du bail commercial

La durée d’un bail commercial n’est pas intangible. Il est possible d’y mettre fin à chaque échéance triennale, à l’échéance contractuelle ou encore pendant la tacite prolongation du bail. Mais il peut encore y être mis fin de manière anticipée : Soit à l’initiative d’une partie en cas d’inexécution par l’autre de ses obligations contractuelles, soit d’un commun accord entre les parties.

Cette dernière hypothèse de résiliation amiable du bail commercial est généralement mise en œuvre pour faire cesser une situation de blocage ou prévenir des difficultés prévisibles.  C’est le cas, par exemple, lorsque l’activité du preneur ne rencontre pas le succès escompté ou si le taux d’effort est trop élevé.

Cette hypothèse de résiliation exige l’accord du bailleur. A défaut, le preneur qui libérerait les locaux serait tenu de payer tous les loyers et charges jusqu’au terme de la période triennale en cours.  Pour le bailleur, la résiliation anticipée, peut-être l’occasion d’arrêter l’hémorragie ou de reprendre son local pour le commercialiser de nouveau.

Comment procéder ? La résiliation anticipée du bail commercial,  hors les échéances triennales et hors procédure judiciaire, nécessite un accord du bailleur et du preneur. Il doit s’agit d’une résiliation amiable. Elle n’est pas nécessairement convenue par écrit et peut être prouvée par tous moyens.  Néanmoins, vous vous en doutez, la mise en place d’un écrit est fortement recommandée.

L’acte de résiliation anticipée pourra valoir transaction comportant des concessions réciproques.  Il permettra d’établir le compte entre les parties, d’organiser les modalités de restitution des locaux ainsi que le sort du dépôt de garantie. Il y est souvent prévu le versement d’une indemnité de résiliation.

Si l’accord de résiliation n’est pas soumis à un formalisme particulier, les parties doivent prêter attention aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. En effet, la résiliation amiable du bail commercial ne deviendra définitive qu’un mois après la notification aux créanciers inscrits.  Celle-ci peut intervenir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou acte extrajudiciaire.