Effets des améliorations et des travaux lors du renouvellement

Les travaux réalisés par le locataire peuvent justifier un déplafonnement du loyer dès le premier renouvellement du bail commercial. Lorsqu’ils sont qualifiés d’améliorations, ils ne constituent un motif de déplafonnement que lors du deuxième renouvellement du bail commercial.

Faits : 

Le preneur, avec l’autorisation du bailleur, fait réaliser des travaux : remplacement d’un escalier, construction d’une dalle intermédiaire, réfection de l’installation électrique…

Le bail est renouvelé.

Le bailleur, après avoir délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction, exerce son droit de repentir.

Il saisit le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé.

Position de la Cour d’Appel :

S’agissant d’un deuxième renouvellement, et compte tenu des améliorations, le loyer doit être déplafonné et fixé à la valeur locative.

Décision de la Cour de cassation :  

L’arrêt de la Cour d’appel est confirmé dans les termes suivants :

« (…) si les travaux, qui avaient agrandi la surface de plus de soixante mètres carrés, constituaient des modifications notables des caractéristiques des locaux donnés à bail, ils devaient également être qualifiés d’améliorations significatives, dès lors qu’ils assuraient une meilleure adaptation des locaux à l’activité de clinique vétérinaire, que la circulation de la clientèle tant à l’intérieur qu’à l’extérieur s’en trouvait facilitée et le confort thermique et acoustique amélioré, et accueillir, en conséquence, le régime des améliorations devant prévaloir sur celui des modifications, la demande de déplafonnement du loyer lors du deuxième renouvellement du bail. »

Observations : 

La haute juridiction confirme une jurisprudence constante. 

Le régime des améliorations (R 145-8 du Code de commerce) prévaut sur celui des modifications des caractéristiques des locaux (R 145-3 du Code de commerce).

Les travaux qualifiés de modifications notables des caractéristiques des lieux loués constituent un motif de déplafonnement au premier renouvellement (article R 145-3 du code de commerce).

Les travaux qualifiés d’améliorations constituent un motif de déplafonnement au deuxième renouvellement (article R 145-8 du code de commerce). 

Pour être qualifiés d’améliorations, les travaux doivent réunir les trois conditions cumulatives suivantes :

1. Les travaux doivent constituer une amélioration significative pour l’exploitation commerciale ;
2. Les travaux ne doivent pas être financés par le bailleur (à travers un loyer réduit ou une franchise par exemple).
3. L’accession des travaux au bailleur doit être organisée contractuellement en fin de bail.

Commentaire de l’arrêt rendu le 7 septembre 2022 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation n°21-16.613 – FD.