Travaux hôteliers - procédure à respecter

Les baux portant sur des activités d’hôtellerie sont pleinement soumis au régime des baux commerciaux. Ils sont, en sus, soumis à des dispositions spéciales du Code du tourisme protectrices de l’exploitant d’un établissement hôtelier.

Ce régime juridique dérogatoire, en matière de travaux, d’accession et de fixation du loyer du bail renouvelé est fixé aux articles l’article L.311-1 et suivants du Code du tourisme.

Il en résulte que l’hôtelier dispose d’une grande liberté pour la réalisation de ses travaux hôteliers mais que cette liberté est encadrée.

L’article L.311-1 du Code du tourisme encadre les relations entre le bailleur et le locataire en matière de travaux d’équipement et d’amélioration. Il dispose ainsi que « le propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité ».

Le même article dresse ensuite la liste, particulièrement large, de ces travaux auxquels le bailleur ne peut s’opposer. Il s’agit, des travaux affectant la distribution de l’eau, du gaz et de l’électricité des travaux d’installation du téléphone, d’appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ; des travaux relatifs aux équipement sanitaire ; au déversement à l’égout ; des travaux d’installation du chauffage central ou de distribution d’air chaud ou climatisé ; des travaux d’installation d’ascenseurs, monte-charges et monte-plats ; des travaux d’aménagement des cuisines et offices ; et des travaux de construction de piscines.

Le texte précise que ces travaux peuvent être librement exécutés même s’ils doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux.

Le législateur a toutefois posé une limite à la liberté du preneur lorsque les travaux envisagés affectent le gros œuvre de l’immeuble. Dans ce cas, l’exploitant hôtelier doit obtenir l’accord du bailleur et à défaut d’accord, il doit obtenir un avis favorable d’une commission paritaire comprenant des hôteliers et des propriétaires d’immeubles.

L’article L.311-2 Code du tourisme fixe, quant à lui, le formalisme à respecter pour la réalisation des travaux d’équipement et d’amélioration de l’hôtel.

Ainsi, le locataire doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Un plan d’exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés sont joints à cette notification.

Dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 311-1, c’est-à-dire en cas de travaux affectant le gros œuvre, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour informer dans la même forme le locataire de son acceptation ou de son refus. Le défaut de réponse est réputé valoir accord.

Ainsi, dans tous les cas, le locataire doit, pour réaliser des travaux d’amélioration et d’équipement respecter le formalisme fixé par le Code de commerce. Toutefois, en ce qui concerne, la nécessité ou non d’obtenir un accord du bailleur, il convient de distinguer entre les travaux affectant le gros œuvre et ceux ne l’affectant pas.

Lorsque les travaux n’affectent pas le gros œuvre, l’hôtelier peut librement y procéder après avoir notifié son projet au bailleur.

En revanche, lorsque les travaux affectent le gros œuvre, le locataire doit obtenir un accord exprès ou tacite du bailleur pour les réaliser. A défaut d’accord, l’hôtelier peut passer outre l’accord du bailleur en saisissant la commission paritaire de bailleur et de propriétaire. Le régime de ce recours est fixé par l’article R311-3 du Code du tourisme qui précise que la Commission est saisie par courrier recommandé adressé au Préfet ; ce courrier devant comprendre la notification du projet de travaux au bailleur, l’éventuelle réponse du bailleur et, c’est recommandé, un mémoire justifiant de la demande. La Commission peut entendre toute personne et doit se prononcer dans un délai de trois mois. Un avis favorable, comme un défaut de notification de l’avis trois mois après la réception de la demande, permet au locataire d’entreprendre les travaux.

En matière de travaux d’équipement et d’amélioration de son établissement, l’hôtelier dispose d’une large liberté dont il doit néanmoins connaître les limites. Celles-ci reposent sur la nature des travaux, le respect du formalisme légal ainsi que la maitrise des délais légaux et des recours.