Travaux réalisés par le locataire et autorisation du bailleur

Travaux réalisés par le preneur : quel impact sur le montant du loyer du bail commercial ? 

Rappelons en premier lieu que si les travaux réalisés constituent une modification notable des locaux loués, ils peuvent permettre le déplafonnement du loyer et ce, conformément à l’article L. 145-34 du code de commerce.

En revanche, s’il s’agit de travaux d’amélioration, le bailleur qui en est devenu propriétaire par le jeu de l'accession ne peut les invoquer, en vertu de l’article R.145-8 du code de commerce, que lors du second renouvellement suivant leur exécution pour solliciter le déplafonnement du loyer (Cass. 3ème civ., 7 septembre 2022, n°21-16.613).

En outre, lorsque le locataire a effectué des travaux pour adapter les lieux à leur destination contractuelle ou procéder à la mise en conformité avec de nouvelles normes, ces travaux ne peuvent être invoqués par le bailleur pour fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative (Cass. 3ème civ., 31 octobre 1989, n° 88-15403 ; Cass. 3ème civ., 20 janvier 2009, 07-20780).

Enfin, les travaux ayant été autorisés par le bail ne peuvent pas plus constituer un motif de déplafonnement (Cass. 3ème civ., 22 janv. 2003, AJDI 2003, p. 349).

Une fois ces conséquences identifiées, il convient de rappeler que le preneur doit impérativement respecter les stipulations du bail commercial en vue de la réalisation des travaux.

Travaux réalisés en cours de bail commercial par le preneur : autorisation du bailleur 

En effet, les baux commerciaux prévoient, de manière générale, la nécessité d’obtenir une autorisation du bailleur avant de réaliser les travaux, notamment lorsque ceux-ci touchent au gros œuvre.

C’est le cas lorsque le bail prévoit, pour illustration, une clause du type :

« Le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucune construction, percement de murs et d'une manière générale tous travaux touchant au gros œuvre sans l'autorisation préalable expresse du Bailleur ».

Dans ces hypothèses, une autorisation écrite du bailleur est nécessaire.

Le bail commercial peut également prévoir une intervention préalable de l’architecte de l’immeuble, et que les frais de son intervention seront supportés par le locataire.

Il faut impérativement être très attentif à la rédaction des clauses du bail relatifs aux travaux. 

Pour illustration, lorsque le locataire doit effectuer des travaux de mise aux normes et que le bail prévoit une autorisation préalable du bailleur pour procéder à tous travaux, cette autorisation doit effectivement être obtenue, sous peine de résiliation du bail (Cass. 3ème civ., 26 sept. 2001, Bull. civ. III, n° 102).

De manière générale, lorsque les règles prévues par le bail commercial ne sont pas respectées, le bailleur peut faire délivrer une sommation visant la clause résolutoire, au preneur, tendant à la suppression des travaux réalisés de manière irrégulière.

A défaut de remise en état, le bail peut se voir résilié.

A cette fin, le bailleur peut engager une action en référé ou au fond.

Cela étant, le bail peut parfois prévoir une grande liberté au preneur en matière de réalisation de travaux, de sorte que l’autorisation du bailleur ne sera pas toujours nécessaire.

Travaux réalisés par le preneur d’un bail commercial : autres autorisations à obtenir 

Il convient néanmoins et en tout état de cause, de rappeler que lorsque les travaux touchent aux parties communes d’un immeuble en copropriété, une autorisation du bailleur, et surtout de l’assemblée des copropriétaires, est nécessaires, ainsi que cela est prévu par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (articles 25 et suivants).

De plus, la réalisation, rénovation ou réfection de la devanture d'un magasin, sans changement de destination du local commercial, ni ajout de surface, est soumise à une déclaration préalable de travaux. 

La déclaration préalable est obligatoire si les travaux entraînent la modification de l'aspect extérieur du bâtiment : modification ou remplacement de la vitrine, changement de menuiserie ou d'autres matériaux, percement d'une nouvelle ouverture, nouvelle couleur de peinture pour la façade notamment.

Le dossier de déclaration préalable pour une modification de devanture commerciale doit être déposé auprès de la mairie de la commune où est situé l'établissement commercial.
Dans certains cas, un permis de construire peut-être nécessaire.

Rappelons par ailleurs qu’en matière hôtelière, des dispositions législatives spécifiques existent.

Les articles L. 311-1 et suivants du code de tourisme prévoient que le propriétaire d'un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s'opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l'exécution des travaux d'équipement et d'amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité lorsque ces travaux concernent la distribution de l'eau, du gaz et de l'électricité, l'installation du téléphone, d'appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision, l'équipement sanitaire, le déversement à l'égout, l'installation du chauffage central ou de distribution d'air chaud ou climatisé, l'installation d'ascenseurs, monte-charges et monte-plats, l'aménagement des cuisines et offices, la construction de piscines et ce, même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux.

Dans le cas où ceux-ci affectent le gros œuvre de l'immeuble, ils ne peuvent être entrepris, à défaut d'accord du propriétaire, qu'après avis favorable de commissions spécifiques.

Le locataire doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en joignant à sa demande, un plan d'exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés.

La date de réalisation des travaux réalisés par le preneur : attention au refus de renouvellement du bail commercial 

Enfin, il convient également d’être attentif quant à la date de réalisation des travaux.

En effet, il est recommandé au preneur d’être attentif au terme contractuel de son bail, puisque l’accord du bailleur sur les travaux projetés par le preneur ne vaut pas acceptation du renouvellement du bail.

Ainsi, si les travaux sont effectués en fin de bail, le locataire commercial peut toujours s’exposer à un refus de renouvellement.

Un accord préalable du bailleur tant sur les travaux que sur le renouvellement du bail apparaît alors opportun.

Stéphane INGOLD

Avocat Associé