Quelles sont les annexes obligatoires d’un bail commercial ?

Le Bailleur doit mettre le Preneur en mesure de conclure en pleine connaissance de cause. A défaut, le Bailleur s’expose à des sanctions et le Preneur pourrait remettre en cause l’existence même du bail commercial. Quelles sont donc les éléments d’information dont le législateur oblige la communication ?

Lors de la régularisation d'un bail commercial ou de ses renouvellements, le bailleur est dans l’obligation de joindre au bail commercial différentes annexes.

Baux commerciaux : Les éléments relatifs aux charges à communiquer selon la Loi PINEL 

En vertu de la loi du 18 juin 2014, connue sous le nom de Loi Pinel, le bail commercial doit comporter les éléments suivants :

- Un inventaire détaillé et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, accompagné de la répartition de ces charges entre le bailleur et le preneur (article L145-40-2 du code de commerce). 

- Dans le cas d'un ensemble immobilier abritant plusieurs locataires, il est également nécessaire de spécifier la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble (article L145-40-2 du code de commerce). 

L'absence de ces éléments pourraient, sous certaines conditions, priver le bailleur du droit de refacturer au preneur ses charges.

Baux commerciaux : Les éléments relatifs aux travaux à communiquer selon la Loi PINEL 

La loi Pinel impose au bailleur de fournir un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser au cours des trois années à venir, accompagné d'un budget prévisionnel (article L145-40-2 du code de commerce). 

Un état récapitulatif des travaux effectués au cours des trois années précédentes, indiquant leur coût, doit également être fourni. 

Bien que l'absence de communication de ces états ne soit pas assortie de sanctions spécifiques, le preneur conserve le droit d'engager la responsabilité du bailleur conformément au droit commun, notamment en cas de manquement à l'obligation d'information.

Autres documents à annexer au bail commercial.  

a) L’état des risques et pollutions et la révélation d’un sinistre antérieur à annexer au bail commercial. 

Ce document présente les risques naturels (séismes, inondations, incendies…) et industriels auxquels le preneur peut être confronté eu égard à la situation géographique du local commercial.

Il doit être établi depuis moins de 6 mois et présenté au potentiel locataire « lors de sa première visite de l’immeuble ». Il doit en toute hypothèse être annexé au bail commercial et à l’acte de renouvellement.

L’article L. 125-5 du Code de l’environnement précise que les locataires, situés dans des zones couvertes par un plan de prévention (risques technologiques ou risques naturels prévisibles) ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'État, sont informés par le bailleur de l'existence des risques y visés.

Votre bailleur doit également vous informer, lors de la signature du bail commercial, de l'existence éventuelle de sinistres ayant donné lieu au versement d'une indemnité (en cas de catastrophes technologiques ou naturelles) soit au profit du bailleur, soit au profit d'un précédent propriétaire, dans la mesure où il en a été lui-même informé. 

b) Le diagnostic de performance énergétique (DPE) à annexer au bail commercial. 

Le DPE a pour objet de mesurer et d’évaluer la quantité d’énergie consommée par le local commercial sur une année et de comparer la performance énergétique du local.

Le DPE indique la classe énergétique du local commercial selon un classement alphabétique A à G, G étant le plus énergivore. 

Le propriétaire d’un local commercial qui met en location son bien doit tenir le DPE « à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire ».

Ce diagnostic doit également être annexé au bail commercial (Articles L126-28 et L126-29 du Code de la construction et de l’habitation). 

La durée de validité du DPE diffère selon la date d’établissement (Article L 126-19 du code de la construction et de l’habitation) :

- Dix ans si le DPE a été réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021. 
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022.
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024. 

c) L’annexe environnementale ou « annexe verte »  du bail commercial 

L’article L. 125-9 du Code de l’environnement impose la rédaction d’une annexe environnementale dont l’objectif est d’améliorer la performance énergétique des locaux loués.

Cette annexe est obligatoire pour les baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m2 à usage de bureaux ou de commerces.

Le contenu de l'annexe environnementale est défini aux articles R 137-1 à R 137-3 du Code de la construction et de l'habitation.

L'annexe doit comporter divers éléments, certains devant être fournis par le bailleur, d’autre par le preneur.

Ces éléments concernent : 

1) Les caractéristiques énergétiques des équipements existants ou mis en place,
2) Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes,
3) Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes,
4) La quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment ou les locaux exploités.

d) L’annexe amiante  d’un bail commercial 

L’article L. 1334-12-1 du code de la santé publique prévoit en effet que « les propriétaires, ou à défaut les exploitants, des immeubles bâtis y font rechercher la présence d'amiante ; en cas de présence d'amiante, ils font établir un diagnostic de l'état de conservation de l'amiante dans les matériaux et produits repérés et mettent en œuvre, le cas échéant, les mesures nécessaires pour contrôler et réduire l'exposition »

Il en ressort que le bailleur n’est pas obligé d’annexer formellement au bail commercial le diagnostic amiante.

Toutefois, sa communication est recommandée. Elle relève de l’obligation d’information du bailleur.

A défaut de communication, le Preneur pourrait sous certaines conditions engager la responsabilité du bailleur.

e) Sanction en cas d’absence des annexes obligatoires au bail commercial : 

L’absence d’Etat des risques et pollutions est sanctionnée par l’article L 124-5 du code de l’environnement.

Les autres annexes ne font pas l’objet de sanctions spécifiques.

Toutefois, en cas de non-respect de l’obligation d’information du Bailleur, des actions pourraient être engagées.

Le Preneur est susceptible d’agir sur le terrain du droit commun.

Sous certaines conditions, il pourrait agir sur l’un des fondements suivants si les conditions sont réunies :

- le vice caché, ou le vice du consentement, en sollicitant la résolution du bail.
- l’inexécution contractuelle en sollicitant la résiliation du bail ainsi que des dommages-intérêts.

Afin d’assurer la bonne exécution des obligations prévues dans les annexes, rien ne s’oppose à ce que les parties prévoient une clause résolutoire ou une clause pénale.

En conclusion, au cours de l’exécution du bail commercial, le preneur bénéficiera d’un levier de négociation vis-à-vis de son bailleur, si ce dernier a manqué à son obligation d’information lors de la conclusion du bail commercial (c’est-à-dire lors de l’échange de consentement), en ne communiquant pas les éléments d’information prévus par la Loi.

L’efficacité de ce levier pourrait dépendre, dans certains cas, de l’ampleur du préjudice subi par le preneur à raison du manquement du bailleur.