Efficacité de la clause de non-recours en cas de manquement à l'obligation de délivrance

Par deux arrêts du 10 avril 2025, la Cour de cassation est venue préciser la portée des clauses de non-recours en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Ces arrêts s’inscrivent dans une jurisprudence protectrice du preneur, en rappelant que la liberté contractuelle en matière de clauses de non-recours ne saurait priver le locataire de la garantie fondamentale attachée à la délivrance. Ils invitent les rédacteurs de baux à prévoir de manière explicite la répartition des charges et travaux afin d’éviter tout contentieux.

L’inopposabilité de la clause de non-recours face au manquement à l’obligation de délivrance (Pourvoi n°23-14.974)

Dans le premier arrêt (pourvoi n°23-14.974), une société locataire de locaux à usage de bureaux a assigné en référé expertise le bailleur, en raison de désordres liés à des infiltrations d’eau.

Lorsque l’expert désigné a rendu son rapport, le bailleur a attrait à la cause son assureur et assigné le locataire, qui avait donné congé dans l’intervalle, en paiement des loyers et charges arriérés.

A titre reconventionnel, le locataire a demandé le remboursement d’une partie des loyers et charges et une indemnité pour le préjudice lié au manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

La cour d’appel a rejeté la demande indemnitaire du locataire et déclaré sans objet l’appel en garantie du bailleur.

Selon la cour d’appel, la clause de non recours insérée au bail stipulant que le preneur « s’engage pour lui-même et ses assureurs à renoncer à tout recours contre le bailleur et ses assureurs du fait de la destruction ou de la détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques et marchandises, du fait de la privation ou de troubles de jouissance des lieux loués et même en cas de perte totale ou partielle des moyens d’exploitation » fait obstacle à toute demande d’indemnisation, sur le fondement du manquement à son obligation de délivrance par le bailleur.

Le locataire a formé un pourvoi en cassation considérant que la cour d’appel n’avait pas fait une correcte application des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil.

Selon lui, aucune clause contractuelle ne peut totalement décharger le bailleur de son obligation de délivrance, laquelle perdure pendant toute la durée du bail.

Au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, la Cour de cassation rappelle que l’obligation de délivrance du bailleur consiste à délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparation de toute espèce, à entretenir la chose pour qu’elle puisse servir à l’usage auquel elle est destinée et à y faire toutes les réparations nécessaires, autres que locatives, afin que le locataire puisse en jouir paisiblement.

Elle rappelle également que l’objet d’une clause de non-recours n’est pas de déroger à la répartition légale des travaux d’entretien et de réparation entre bailleur et locataire, si bien qu’elle ne peut avoir pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

Aussi, la cour d’appel ne pouvait se fonder sur une clause de renonciation à recours relative à des dégâts matériels et des troubles de jouissance pour exonérer le bailleur de son obligation de délivrance et rejeter les demandes indemnitaires du locataire.

L’arrêt d’appel est par conséquent cassé et annulé afin qu’il soit de nouveau statué sur les demandes indemnitaires du locataire.

Vice de construction et faute lourde : les limites de l’exonération du bailleur (Pourvoi n°23-15.124)

Dans le second arrêt (pourvoi n°23-15.124), le locataire de locaux commerciaux avait conclu, le 2 décembre 2004, une convention de mise à disposition de la toiture des locaux avec une société productrice d’énergie, pour que celle-ci y installe des panneaux photovoltaïques.

Le 25 mars 2013, un incendie, ayant pour origine les panneaux photovoltaïques, est survenu dans les locaux pris à bail.

Le bailleur a assigné en responsabilité et indemnisation le locataire, son assureur, la société productrice d’énergie et son assureur et la société ayant vendu les panneaux photovoltaïques à la société productrice.

La cour d’appel a déclaré le locataire et la société productrice d’énergie responsables des dommages subis par le bailleur du fait de l’incendie et les a condamnés, in solidum avec leur assureur, à verser diverses sommes au bailleur en réparation du préjudice subi.

Elle a considéré que le bailleur n’avait pas manqué à son obligation de délivrance et que le locataire avait commis des négligences graves confinant au dol et démontrant son inaptitude à l’accomplissement de ses obligations contractuelles quant à la sécurité des lieux, ce qui excluait l’application de la clause de non-recours stipulée au bail.

Pour ce faire, la cour d’appel a retenu que le bail stipulait l’obligation pour le locataire de prendre à sa charge les travaux de mise aux normes et prévoyait que les locaux étaient pris en l’état sans que le locataire puisse exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état pendant toute la durée du bail et ce par dérogation expresse à l’article 606 du code civil.

Elle a également retenu que le locataire avait eu connaissance des plans des locaux et les avaient exploités pendant 14 ans sans réaliser de travaux de mise aux normes sécurité et ERP.

Le locataire et son assureur ont formé un pourvoi en cassation en soutenant que la clause, qui met à la charge du preneur les travaux de mise aux normes des locaux, n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance.

Le locataire et son assureur ont reproché au juge du fond de ne pas avoir tenu compte du fait que les locaux étaient affectés d’un vice de construction depuis l’origine, pour apprécier le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et in fine, apprécier l’application de la clause de non-recours insérée au bail stipulant que les parties avaient renoncé à tout recours réciproque au titre du risque incendie.

Au visa des articles 1150 (dans sa version antérieure à la réforme du droit des contrats du 10 février 2016) et 1719 du code civil, la Cour de cassation rappelle que la faute lourde assimilable au dol ne permet pas à celui auquel elle est imputée de se prévaloir d’une clause contractuelle limitant la réparation du préjudice aux dommages prévus par le contrat y compris lorsque cette limitation prend la forme d’une clause de non-recours.

La Cour de cassation rappelle que la faute lourde consiste dans un comportement d’une extrême gravité confinant au dol et dénotant l’inaptitude du débiteur de l’obligation à l’accomplissement de la mission contractuelle qu’il avait accepté et en précise qu’elle ne peut résulter du seul manquement à une obligation contractuelle, même essentielle, mais doit être déduite de la gravité du comportant du débiteur.

Elle énonce ensuite que sauf stipulation expresse contraire, les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du preneur sont à la charge du bailleur.

En outre, la Cour de cassation considère que lorsque les locaux donnés à bail sont affectés d’un vice de construction qui les rend non-conformes aux normes de sécurité-incendie, il appartient au bailleur de prendre en charge les travaux de remise aux normes, sauf si une clause stipule expressément que les travaux destinés à remédier aux non-conformités existantes au moment de la délivrance initiale sont à la charge du locataire.

Le locataire et son assureur reprochent également à la cour d’appel d’avoir limité le montant des demandes indemnitaires qu’elles ont formées à l’encontre de la société productrice d’énergie, compte tenu de la faute lourde commise par le locataire.

Sur le fondement de l’article 1719 du code civil, la Cour de cassation censure l’arrêt d’appel car elle estime que pour limiter le montant des condamnations prononcées à l’encontre de la société productrice d’énergie, la cour d’appel aurait dû vérifier, au préalable, s’il pesait sur le locataire une obligation de réaliser des travaux pour remédier aux non-conformités des locaux déjà existantes au moment de la délivrance initiale des locaux.

Synthèse jurisprudentielle : la distinction cruciale entre obligation légale et volonté contractuelle

Par ces deux arrêts, la Cour de cassation apporte des précisions sur la conciliation entre l’obligation de délivrance du bailleur et une clause de non-recours insérée dans un bail commercial, par laquelle les deux contractants renoncent réciproquement à former un recours contre l’autre dans diverses hypothèses, et notamment lorsque les locaux sont affectés par des désordres.

Dans le premier arrêt la Cour de cassation rappelle l’étendue de l’obligation de délivrance du bailleur et la distingue de la clause de non-recours. Il est vrai que les deux notions n’ont pas la même nature ni le même périmètre d’application.

L’obligation de délivrance du bailleur est une obligation légale qui découle de l’article 1719 du code civil alors que la clause de non-recours, lorsqu’elle est insérée dans un bail commercial, traduit la volonté d’une partie ou des deux parties, si elle est réciproque, de renoncer par avance à exercer une action en justice contre l’autre partie en cas de survenance de certains événements, comme des désordres par exemple.

Cette clause est habituellement stipulée dans la partie « assurance » du bail commercial, afin d’éviter le cumul d’assurances pour un même type de désordre.

Or, dans les deux arrêts commentés, cette clause avait été invoquée par les bailleurs pour échapper aux demandes indemnitaires des locataires, à la suite de désordres survenus dans les locaux pris à bail.

La Cour de cassation a ainsi eu l’occasion de rappeler que la stipulation d’une clause de non-recours au bénéfice du bailleur ne fait pas obstacle à ce que sa responsabilité soit recherchée par le locataire, sur le fondement de l’obligation de délivrance qui pèse sur lui, tout au long de l’exécution du bail.

Dans le second arrêt, la Cour de cassation se montre particulièrement exigeante dans la mesure où l’obligation de délivrance pèse sur le bailleur même si le bail prévoit que les locaux sont pris en l’état par le locataire, sans qu’il puisse exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état pendant toute la durée du bail, y compris les travaux listés à l’article 606 du code civil, et stipule l’obligation pour le locataire de prendre à sa charge les travaux de mise aux normes.

Le bailleur, dont le local pris à bail comporte un défaut de construction, reste tenu des travaux visant à remédier à ce défaut, même si son bail comporte les stipulations susvisées.

Pour pouvoir exiger du locataire qu’il prenne à sa charge les travaux mise en conformité du local affecté d’un vice existant lors de la remise initiale des locaux, cette situation doit être prévue et organisée par le bail.

Dans l’hypothèse où des désordres surviennent dans des locaux qui ne sont pas affectés d’un vice, pour pouvoir échapper à la clause de non-recours et exiger du locataire qu’il prenne à sa charge les travaux de remise en état, le bailleur doit démontrer que les désordres sont la conséquence d’une faute lourde du locataire.