Loyers et charges au titre de la période de fermeture administrative : mainlevée de la saisie-attribution pratiquée par bailleur !

La situation de la fermeture administrative des locaux est assimilable à la perte de la chose louée. Le preneur, dans l’impossibilité d’exploiter les locaux, est dispensé du paiement des loyers.  

COVID 19 :  dispense de paiement des loyers pour impossibilité d’exploiter les locaux  

En application des mesures de police administrative destinées à lutter contre la pandémie de COVID-19, un magasin de vente à dominante non alimentaire est dans l’impossibilité d’exercer son activité entre le 16 mars et le 11 mai 2020.

Le preneur ne s’acquittant pas du paiement des loyers du deuxième trimestre 2020, le bailleur, sur le fondement du bail notarié, pratique une saisie-attribution.

Immédiatement, le preneur s’acquitte du loyer du mois de juin 2020 et assigne le bailleur devant le juge de l’exécution pour obtenir la mainlevée de la saisie-attribution.

Ce dernier relève que :
– le preneur a été contraint de fermer totalement au public son magasin entre le 16 mars et le 11 mai 2020,
– l’impossibilité juridique d’exploiter du fait d’une décision des pouvoirs publics est assimilable à la situation envisagée par l’article 1722 du Code civil, à savoir à celle de la perte de la chose louée.

Dans ces conditions, il décide que le preneur « ne peut se voir réclamer le paiement des loyers sur la période du 16 mars au 11 mai 2020 » et donne mainlevée de la saisie-attribution pratiquée au titre de cette période.

Impossibilité de jouir de la chose louée pendant la fermeture administrative 

1. L’impossibilité de jouir de la chose louée, résultant de la fermeture administrative des locaux, a pour effet de libérer le preneur de l’obligation de payer tant qu’il ne peut jouir de la chose louée.

2. Pendant la période où la chose louée est « perdue », les obligations respectives des parties sont suspendues. Le preneur n’est pas tenu du paiement des loyers et aucun dédommagement, de part et d’autre, n’est du.

3. D’autres mécanismes juridiques vont dans le sens d’une suspension des obligations des parties. 

Sur le fondement de l’exception d’inexécution, le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Paris a, le lendemain de la décision commentée, décidé que : « le locataire, en application de la théorie de l’exception d’inexécution, peut toujours soutenir qu’en l’absence de fourniture d’un local exploitable conformément au bail, et même si cette situation ne relève pas d’un manquement du bailleur à ses obligations mais de la force majeure, il doit pouvoir lui-même cesser d’exécuter son obligation corrélative de régler son loyer » (Référés Paris 21 janvier 2020, n°20/58571)

Jugement du Juge de l’exécution du 20 janvier 2021, n° 20/80923. 
Tribunal Judiciaire de Paris