Baux commerciaux et COVID19 : êtes-vous tenu de payer votre loyer (aujourd’hui, demain ou jamais) ?

Covid 19 : L’injonction administrative de fermer les commerces

La fermeture des lieux accueillant du public fait partie des mesures restrictives de liberté prises par le Gouvernement pour faire face à l'épidémie de coronavirus : la liberté du commerce et de l’industrie est limitée.

Le gouvernement a pris plusieurs mesures, comme celle ordonnant la fermeture des lieux accueillant du public.

Textes de référence : 

La fermeture des lieux accueillant du public résulte d’un arrêté du 14 mars 2020 (JO, 15 mars) complété par un deuxième arrêté du 15 mars 2020 (JO, 16 mars).

Ces deux arrêtés doivent être combinés avec le décret du 16 mars 2020, publié au JO du 17 mars 2020, qui interdit le déplacement de toute personne hors de son domicile, sauf exception. Dans le préambule de ce dernier arrêté, il est énoncé une règle générale : "Considérant que l'observation des règles de distance étant particulièrement difficile au sein de certains établissements recevant du public, il y a lieu de fermer ceux qui ne sont pas indispensables à la vie de la Nation tels que les cinémas, bars ou discothèques ; qu'il en va de même des commerces à l'exception de ceux présentant un caractère indispensable comme les commerces alimentaires, pharmacies, banques, stations-services ou de distribution de la presse (...)".

 

COVID 19 : Qui doit fermer ? 

Les établissements recevant du public (ERP) concernés par la fermeture sont listés à l’article 1er de l’arrêté du 15 mars 2020 : 

• " au titre de la catégorie L : Salles d'auditions, de conférences, de réunions, de spectacles ou à usage multiple ;
• " au titre de la catégorie M : Magasins de vente et Centres commerciaux, sauf pour leurs activités de livraison et de retraits de commandes ;
  " au titre de la catégorie N : Restaurants et débits de boissons, sauf pour leurs activités de livraison et de vente à emporter, le “room service” des restaurants et bars d'hôtels et la restauration collective sous contrat ;
• "au titre de la catégorie P : Salles de danse et salles de jeux ;
• " au titre de la catégorie S : Bibliothèques, centres de documentation ;
• "au titre de la catégorie T : Salles d'expositions ;
• "au titre de la catégorie X : Etablissements sportifs couverts ;
• " au titre de la catégorie Y : Musées ;
• " au titre de la catégorie CTS : Chapiteaux, tentes et structures ;
• "au titre de la catégorie PA : Etablissements de plein air ;
• " au titre de la catégorie R : Etablissements d'éveil, d'enseignement, de formation, centres de vacances, centres de loisirs sans hébergement, sauf ceux relevant des articles 4 et 5". 

COVID 19 : Qui peut rester ouvert, et pourquoi ? 

Les ERP de la catégorie M sont autorisés à maintenir leurs activités de "livraison et de retraits de commande" et, par exception ils peuvent rester ouverts au public pour les seules activités figurant en annexe de l’arrêté (dont : alimentation générale, pain, pâtisserie et confiserie en magasin spécialisé).

Liste exhaustive des commerces autorisées à rester ouverts au public :
 

• Entretien et réparation de véhicules automobiles, de véhicules, engins et matériels agricoles
• Commerce d'équipements automobiles
• Commerce et réparation de motocycles et cycles
• Fourniture nécessaire aux exploitations agricoles
• Commerce de détail de produits surgelés
• Commerce d'alimentation générale
• Supérettes
• Supermarchés
• Magasins multi-commerces
• Hypermarchés
• Commerce de détail de fruits et légumes en magasin spécialisé
• Commerce de détail de viandes et de produits à base de viande en magasin spécialisé
• Commerce de détail de poissons, crustacés et mollusques en magasin spécialisé
• Commerce de détail de pain, pâtisserie et confiserie en magasin spécialisé
• Commerce de détail de boissons en magasin spécialisé
• Autres commerces de détail alimentaires en magasin spécialisé
• Les distributions alimentaires assurées par des associations caritatives
• Commerce de détail de carburants en magasin spécialisé
• Commerce de détail d'équipements de l'information et de la communication en magasin spécialisé
• Commerce de détail d'ordinateurs, d'unités périphériques et de logiciels en magasin spécialisé
• Commerce de détail de matériels de télécommunication en magasin spécialisé
• Commerce de détail de matériaux de construction, quincaillerie, peintures et verres en magasin spécialisé
• Commerce de détail de journaux et papeterie en magasin spécialisé
• Commerce de détail de produits pharmaceutiques en magasin spécialisé
• Commerce de détail d'articles médicaux et orthopédiques en magasin spécialisé
• Commerces de détail d'optique
• Commerce de détail d'aliments et fournitures pour les animaux de compagnie
• Commerce de détail alimentaire sur éventaires et marchés
• Commerce de détail de produits à base de tabac, cigarettes électroniques, matériels et dispositifs de vapotage en magasin spécialisé 
• Vente par automates et autres commerces de détail hors magasin, éventaires ou marchés n. c. a.
• Hôtels et hébergement similaire
• Hébergement touristique et autre hébergement de courte durée lorsqu'il constitue pour les personnes qui y vivent un domicile régulier
• Terrains de camping et parcs pour caravanes ou véhicules de loisirs lorsqu'ils constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier
• Location et location-bail d'autres machines, équipements et biens
• Location et location-bail de machines et équipements agricoles
• Location et location-bail de machines et équipements pour la construction
• Activités des agences de placement de main-d'œuvre
• Activités des agences de travail temporaire
• Réparation d'ordinateurs et de biens personnels et domestiques
• Réparation d'ordinateurs et d'équipements de communication
• Réparation d'ordinateurs et d'équipements périphériques
• Réparation d'équipements de communication
• Blanchisserie-teinturerie
• Blanchisserie-teinturerie de gros
• Blanchisserie-teinturerie de détail
• Services funéraires
• Activités financières et d'assurance

Les ERP de la catégorie N sont autorisés à maintenir leur activité de "vente à emporter et de livraison".
 

COVID 19 : Doit-on payer son loyer ?

Clairement NON, si vous agissez pour préserver vos intérêts

Les mesures d’urgence organisent le report du paiement des loyers des commerces, sans égard à la fermeture totale ou partielle des locaux commerciaux, mais par référence à la taille de l’entreprise, en ne faisant bénéficier de la mesure que les micro entreprises.

Outre ces deux arrêtés et le décret du 16 mars 2020, la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, publié au JO le 24 mars 2020 permet de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers pour les seules « microentreprises », au sens du décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008 (moins de 10 personnes ; chiffre d’affaires annuel ou un total de bilan n’excédant pas 2 millions d’euros).

Plusieurs association et fédération représentatives des bailleurs (Caisse des Dépôts, CNCC etc …), dans un communiqué de presse du 20 mars 2020, ont appelé leurs adhérents à reporter les loyers et les charges à compter du 1er avril 2020 et, lorsque l’activité reprendra, à différer le paiement sans pénalités ni intérêt de retard pour les TPE/PME (250 personnes ; CA annuel n’excédant pas 50 millions d’euros ou un total de bilan n’excédant pas 43 millions d’euros).

Enfin l’ordonnance en date du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers interdit pour les entreprises éligibles au fond de solidarité (les critères : effectifs et chiffre d’affaire seront définis par décret) l’application des pénalités, intérêts de retard, dommages et intérêts, astreinte, exécution de clause résolutoire, clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges, pour la période du 12 mars 2020 jusqu’à 2 mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Ces mesures ont un intérêt très réduit pour les locataires privés de la jouissance de leur local commercial (en totalité ou en partie).

Refusez le simple report : le loyer n’est dû qu’à raison de la mise à disposition d’un local ouvert au public

En effet, le report de paiement ne se justifie pas : le commerçant a été privé de la jouissance de son local et n’a pas pu l’exploiter (ou partiellement seulement). Il ne doit donc pas avoir à acquitter la contrepartie d’un local qui ne lui a pas été délivré : le loyer n’est pas du et l’exécution du bail commercial est suspendue entièrement.

Le bailleur n’est en effet plus mis en mesure, par fait du Prince (textes visés ci-dessus), de satisfaire à son obligation de délivrance en permettant l’exploitation du local commercial dans les mêmes conditions qu’auparavant (Cass. Soc. 19 nov. 1980 n°78-41574).

La pandémie elle-même pourrait bien d’ailleurs être cette fois-ci, par son ampleur et les mesures exceptionnelles restrictives des libertés les plus fondamentales, être considérée comme un cas de force majeure, ce qu’une Cour d’appel vient de reconnaître en matière de droit des étrangers (CA Colmar 6ème 12 mars 2020 n°20/01098).

La force majeure, définie à l’article 1218 du Code civil, est donc constituée et empêche les bailleurs d’exécuter leur obligation essentielle de délivrance définie à l’article 1719 du Code civil dès lors que le commerce en cause fait l’objet d’une injonction de fermeture ou de limitation d’activité.

Les preneurs à bail peuvent donc opposer la force majeure aux bailleurs : le bail commercial se trouve suspendu. Ils peuvent ajouter qu’ils opposent l’exception d’inexécution prévue aux articles 1219 et suivants du Code civil : le loyer ne peut être dû, du fait de l’inexécution par le bailleur de son obligation principale.

Pour agir, si vous n’avez encore utilisé ces arguments ou que votre bailleur n’a pas accepté de répondre à votre demande favorablement, nous vous proposons de rédiger un courrier d'avocat pour votre bailleur :

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Pour en savoir plus:

• Covid 19: fermeture non obligatoire: peut on demander l'annulation des loyers?
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