Le Preneur d’un bail dérogatoire non immatriculé peut se prévaloir du statut des baux commerciaux
lundi 19 novembre 2018

Le Preneur d’un bail dérogatoire non immatriculé peut se prévaloir du statut des baux commerciaux

La condition de l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés n’est pas nécessaire au preneur du bail dérogatoire pour qu’à son terme s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux est conclu pour une durée de vingt-trois mois. 

Le preneur s’engage à s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés dans les deux mois de la prise d’effet du bail, sous peine de caducité.  

Trois autres baux dérogatoires sont conclus successivement.  

Laissé en possession des lieux loués, le preneur réclame en justice le bénéfice d’un bail commercial.  

Le bailleur s’oppose à la demande en invoquant l’absence d’immatriculation du preneur au Registre du Commerce et des Sociétés. 

La cour d’appel accueille la demande du preneur en retenant que cette inscription n’est pas nécessaire pour que s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux

Sa décision, attaquée par le bailleur, est confirmée.  

Selon la cour de Cassation, la cour d’appel n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée.

Il suffit que le locataire du bail dérogatoire reste dans les locaux et soit laissé en possession au-delà du terme prévu pour qu’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux naisse (cf. Article L.145-5 alinéa 2 du code de commerce). 

Peu importe qu’une clause expresse prévoit que le preneur ne pourra pas se maintenir dans les lieux.  

Si le bailleur ne veut pas qu’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux s’opère à l’expiration du bail dérogatoire, il doit prendre les mesures nécessaires en délivrant une sommation de délaisser les lieux loués (Cass 3e civ.  13 janv. 2015, n°13-23736). 

Peu importe également que le bail dérogatoire ait été résilié avant l’expiration de sa durée (Cass. 3e civ., 31 mai 2018, n° 17-16.944). 

Peu importe enfin que le Preneur ne soit pas immatriculé.  

La condition de l’immatriculation est en revanche nécessaire au droit au renouvellement d’un bail commercial (Cass. 3e civ., 8 septembre 2016, n°15-17.879).

Cass. 3e civ.  25 oct. 2018, n° 17-26126

 

Nos services

Les dispositions du bail, si certaines sont la transcription des règles impératives du statut des baux commerciaux, sont largement conventionnelles et sont à négocier avec le bailleur.Elles impactent le niveau des charges comme la patrimonialité du bail. Les clauses relatives à la destination, à la durée du bail, à l’activité, à l’enseigne, aux travaux, à la transmission du bail, aux opérations sur le fonds et le capital du preneur sont à examiner attentivement.

Gouache Avocats a acquis une pratique reconnue des baux commerciaux : Gouache Avocats négocie et rédige des baux commerciaux pour sa clientèle d'enseignes (franchiseurs, succursalistes, etc.), tant sur des emplacements de centre-ville qu’en centres commerciaux, auprès de bailleurs personnes physiques ou institutionnels dont nous connaissons bien le fonctionnement.

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