Action en paiement de l'indemnité d'éviction : prescription & indemnités accessoires

Un établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC), bailleur, notifie à son preneur, exploitant une station-service, un congé avec refus de renouvellement du bail commercial.

Le preneur sollicite en justice le paiement d’une indemnité d’éviction.

La cour d’appel fixe le montant de l’indemnité d’éviction due par le preneur en précisant que les frais de licenciement des salariés, les frais de diagnostics, d’études et de travaux de dépollution et éventuellement de retrait des réservoirs sont dus au preneur sur justificatifs.

1/ Sur la question de la prescription

Le bailleur conteste cette fixation au motif que le délai imparti au preneur pour agir en paiement d’une indemnité d’éviction n’a pas été interrompu.

Le bailleur fait état de ce que l’assignation a été remise au Greffe après le délai de prescription et conteste la position de la cour d’appel qui a retenu que ce délai avait été valablement interrompu par la seule délivrance de l’assignation.

Après avoir rappelé que l’article 2241 du code civil est applicable en matière de bail commercial, la haute juridiction décide que la délivrance d’une assignation interrompt le délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-9 du code de commerce.

Elle confirme ainsi la cour d’appel qui avait exactement déduit que l’action du Preneur n’était pas prescrite.

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2/ Sur la question des frais de dépollution

Le bailleur reproche à la cour d’appel d’avoir écarté sa demande tendant à ce que le preneur soit condamné à respecter ses obligations de dépollution.

Il considère qu’en cas de délivrance d’un congé avec refus de renouvellement au preneur exploitant une installation classée dans un local commercial le coût de la dépollution et de la remise en état ne constitue pas un préjudice imputable à son éviction.

Il en tire comme conséquence que le preneur ne peut en demander le remboursement au bailleur au titre des indemnités accessoires qui pourraient lui être alloués en application de l’article L. 145-14 du code de commerce.

La haute juridiction rappelle les dispositions de l’article L. 512-12-1 du code de l’environnement : l’obligation particulière de dépollution du site d’une installation classée pour la protection de l’environnement doit, à l’arrêt définitif de l’exploitation, être exécutée par le dernier exploitant, qui en est seul tenu.

Elle juge que la Cour d’appel a violé cet article en retenant les frais de diagnostics, d’études et de travaux de dépollutions et éventuellement de retrait des réservoirs au titre des indemnités accessoires.

Cette décision est l’occasion de rappeler que les indemnités accessoires, dont est assortie l’indemnité principale d’éviction, correspondent aux frais et dépenses que le preneur évincé est contraint d’exposer pour exercer son activité dans de nouveaux locaux, à savoir notamment : 

• L’indemnité de remploi (c’est-à-dire les frais d’agence et de rédaction d’acte pour acquérir un fonds de commerce ou un droit bail ainsi que les droits d’enregistrements),
• Le trouble commercial (indemnité pour réparer le préjudice subi pendant le temps nécessaire au déménagement et à la réinstallation),
• Les frais de déménagement 
• Les pertes sur stocks couvrant le préjudice lié à la vente du stock à bas prix
• Les frais de licenciement (la perte du fonds entraînant la suppression des postes salariés).
• Les frais divers (double loyer en cas de transfert, coûts liés à la communication auprès de la clientèle, frais liés au changement de siège social etc.…).

CIV. 3 – COUR DE CASSATION – Audience du 22 juin 2022 – Arrêt n° 504 FS-B