Diritto di opzione e restituzione dei locali

Il diritto di opzione può rivelarsi particolarmente utile in caso di rinnovo del contratto di locazione commerciale. In effetti, il conduttore può, nel corso del procedimento di fissazione del canone di locazione e dopo aver esercitato il proprio diritto di opzione, restituire rapidamente i locali: non c’è bisogno di aspettare la scadenza triennale.

Il diritto di opzione nell’ambito di una procedura di rinnovo del contratto di locazione commerciale

Il diritto di opzione è un meccanismo specifico del stato dei contratti di locazione commerciale che consente, sia al locatore che al locatario, dopo aver avviato il processo di rinnovo del contratto di locazione, di sottrarvisi.

L’articolo L. 145-57 del codice di commercio prevede in tal senso che:

“Pendo la durata dell’istanza relativa a la fissazione del prezzo del contratto di locazione riveduto o rinnovato, il conduttore è tenuto a continuare a pagare i canoni di locazione scaduti al prezzo precedente o, se del caso, al prezzo che può, in ogni caso, essere fissato a titolo provvisorio dal giudice adito, a meno che non vi sia un conto tra il locatore e il locatario, dopo la fissazione definitiva del prezzo del canone di locazione.

Entro un mese dalla notifica della decisione definitiva, le parti redigono un nuovo contratto di locazione alle condizioni stabilite giudizialmente, a meno che il locatario rinunci al rinnovo o il locatore rifiuti il rinnovo, a carico di quella delle parti che ha manifestato il suo disaccordo a sostenere tutte le spese. Qualora il locatore non abbia inviato entro tale termine alla firma del locatario il progetto di locazione conforme alla decisione di cui sopra o, in mancanza di accordo entro il mese di tale invio, l’ordinanza o la sentenza che fissa il prezzo o le condizioni del nuovo contratto di locazione vale come locazione ».

Di conseguenza, se questo diritto di opzione è esercitato dal locatore, dovrà pagare al suo inquilino, una indennità di sfratto. 

Se è l’inquilino che esercita questo diritto di opzione, dovrà restituire i locali.

Ma cosa succede se l’inquilino non restituisce i locali a seguito del significato del suo diritto di opzione?

Una sentenza della Corte di Cassazione è stata emessa il 16 marzo 2023, rispondendo in particolare a questa domanda, evidenziando le conseguenze derivanti da l’esercizio di tale diritto di opzione, precisando il regime di prescrizione applicabile.

Dopo aver ricordato che ai sensi dell’articolo L. 145-60 del codice di commercio, “Tutte le azioni esercitate ai sensi del presente capo si prescrivono in due anni”, ha così statuito:

« Risulta da questi testi che indennità di occupazione, dovuta da un locatario per il periodo precedente l’esercizio del suo diritto di opzione, ha la sua origine nell’applicazione dell’articolo L. 145-57 del codice di commercio e l’azione per il pagamento di tale indennità è, come tale, soggetta alla prescrizione biennale stabilita dall’articolo L. 145-60 del presente codice ” (Cass.a SESSIONE PLENARIA civ., 5 febbraio 2003, ricorso n. 01-16.882, Bollettino civile 2003, III, n. 26).

Ne consegue che il locatore non essendo a conoscenza dei fatti che gli consentono di agire per il pagamento di tale indennità, che sostituisce retroattivamente il canone dovuto ai sensi dell’articolo L. 145-57 dello stesso codice, fino al giorno in cui viene informato dell’esercizio da parte del locatario del suo diritto di opzione, il Termine di prescrizione decorre solo da tale data.

Inoltre, quando l’inquilino rimane nei locali dopo l’esercizio del diritto di opzione, è debitore di un’indennità di occupazione di diritto comune soggetta alla prescrizione quinquennale, il cui termine decorre dallo stesso giorno ».

Pertanto, l’azione di fissazione dell’indennità di occupazione statutaria si prescrive in due anni dalla data di esercizio del diritto di opzione, mentre quella in fissazione di indennità di occupazione statutaria si prescrive in cinque anni.

Indennità di occupazione di diritto comune e indennità di occupazione statutaria

Ricordiamo inoltre che l’indennità di occupazione di diritto comune è fissata ai sensi dell’articolo 1240 del codice civile ed è, in teoria, più elevata di indennità di occupazione statutaria, poiché, tale indennità di diritto comune può anche consentire al locatore di essere risarcito del danno subito da un’occupazione senza diritto né titolo del locatario.

In una recente decisione, l’Alta Giurisdizione è peraltro venuta a ricordare che risulta dagli articoli L. 145-28, comma 1 e L. 145-57, comma 2, del codice di commercio che quando il locatore Diritto di opzione il locatario diventa debitore di una indennità di occupazione, pari al valore locativo, che sostituisce retroattivamente il canone dovuto, e ciò a partire dalla data di scadenza del contratto di locazione il cui locatore aveva inizialmente accettato il principio del rinnovo (Cass.a SESSIONE PLENARIA civ., 27 febbraio 2025, n. 23-18.219).

Occorre ancora precisare che questa indennità di occupazione è fissata al valore locativo, senza massimali o lisciature.

La somma dovuta al locatore dal locatario per l’occupazione dei locali può quindi essere particolarmente importante.

Infine, va ricordato che questo diritto di opzione può essere utile al locatario, quando alla fine del suo contratto di locazione, si chiede se intende rinnovare o meno il suo contratto di locazione.

Anche in caso di rinnovo del contratto di locazione commerciale e a determinate condizioni, il locatario può quindi, nel corso della procedura di determinazione del canone di locazione e dopo aver esercitato il suo diritto di opzione, restituire rapidamente i locali.

Questo può evitare di aspettare di dare un congedo per le scadenze triennali.

Questo diritto di opzione può rivelarsi particolarmente utile nell’ambito del termine del contratto di locazione commerciale!