Clausola di indicizzazione ritenuta non scritta: qual è il credito del locatario?

Una clausola di indicizzazione ritenuta non scritta si suppone che non sia mai esistito. Il locatario può quindi, entro il limite della prescrizione ordinaria di 5 anni, richiedere il rimborso degli importi pagati in eccesso di canoni di locazione.

Una sentenza della Corte di Cassazione emessa il 23 gennaio 2025 precisa che l’importo del canone di locazione in eccesso deve essere calcolato sulla base dell’importo del canone di locazione che sarebbe stato dovuto in caso di mancata applicazione di tale clausola. Tale credito del locatario sarà quindi calcolato in relazione al canone di locazione al momento dell’entrata in vigore del contratto di locazione.

Di fronte a delle ordini di pagamento relativi alla clausola risolutiva del contratto di locazione, nonché a un congedo senza offerta di rinnovo, un destinatario oppone, tra gli altri argomenti a difesa, il carattere non scritto di la clausola di indicizzazione e chiede il rimborso degli affitti pagati in eccesso.

La Corte d’Appello di Parigi (29 marzo 2023, n.20/07834) ricorda che:

« si considerano non scritte le clausole di scala mobile che prevedono una Indicizzazione del canone di locazione solo al rialzo, queste clausole hanno l’effetto di far fallire il riaggiustamento del canone di locazione non rispettando la reciprocità che è propria di una clausola di indicizzazione il cui scopo è quello di variare canone d’affitto. – Acciaio e basta. Va su o giù? »

e che “è pacifico che la richiesta di ritenere non scritta una clausola controversa non è soggetta al termine di prescrizione quinquennale.“

La Corte approva quindi il Giudice di primo grado che aveva ritenuto che le somme indebitamente versate, in virtù di una clausola che si presume non sia mai esistita, debbano essere restituite.

Per contro, la Corte d’appello considera che il calcolo dell’importo dei canoni da restituire all’inquilino sia effettuato in relazione al canone pagato alla data di decorrenza della prescrizione quinquennale. Per la Corte questo termine di prescrizione vieta di prendere in considerazione il canone di locazione originale:

« Al contrario, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, se è incontestabile che le somme indebitamente versate in virtù di una clausola ritenuta mai esistita debbano essere restituite, la domanda in tal senso è un’azione di ripetizione dell’indebito, sottoposta alla prescrizione quinquennale L’Europa progredisce.Articolo 1641 del Codice civile, cosicché il credito di restituzione non può essere calcolato sulla base del canone di locazione iniziale ma deve essere calcolato sulla base del canone di locazione pagato alla data di decorrenza della prescrizione.

(…)

Pertanto, il credito di restituzione della società XX sarà calcolato sulla base del canone pagato alla data di decorrenza della prescrizione e l’indebito è costituito dalla differenza tra le somme versate negli ultimi cinque anni e la somma che avrebbe dovuto pagare corrispondente al canone contrattuale. »

Il conduttore, che ritiene che la restituzione delle indicizzazioni illecite non prescritte deve necessariamente essere effettuata in relazione al canone iniziale e non all’importo dell’ultimo affitto illecitamente indicizzato, ricorre in cassazione.

Con sentenza emessa il 23 gennaio 2025, la Corte di Cassazione annulla parzialmente la sentenza d’appello.

la corte di cassazione

• Da un lato, che l’azione di ripetizione dell’indebito rientra nella prescrizione quinquennale del diritto comune. Tale azione non rientra nella prescrizione abbreviata di due anni, applicabile alle azioni esercitate sulla base del stato dei contratti di locazione commerciale.

• D’altra parte, che l’azione volta a far ritenere non scritta una clausola del contratto di locazione commerciale non è soggetta a prescrizione (3e Civ., 19 novembre 2020, impugnazione n° 19-20.405, pubblicato; 3e Civ., 16 novembre 2023, impugnazione n° 22-14.091, pubblicato)

La Corte ne deduce che il conduttore, che ha versato un affitto indicizzato in virtù di una clausola di indicizzazione successivamente considerata non scritta, può agire per il pagamento delle somme indebitamente versate nei cinque anni precedenti la sua domanda giudiziale.

La censura della Corte d’appello interviene nella fase di applicazione di questi principi.

Per la Corte di Cassazione, “qualora si ritenga che una clausola ritenuta non scritta non sia mai esistita, il credito di restituzione dell’indebito deve essere calcolato sulla base dell’importo del canone di locazione che sarebbe stato dovuto in caso di mancata applicazione di tale clausola».

La Corte d’Appello non poteva quindi tener conto del canone versato alla data del punto di partenza della prescrizione per determinare il credito del conduttore.

Da un punto di vista giuridico questa soluzione deve essere approvata in quanto trae le conseguenze dall’inesistenza di la clausola di indicizzazione ritenuta non scritta.

Da un punto di vista pratico, le conseguenze di questa decisione sono importanti e protettive per gli inquilini.

In caso di controversia con il suo locatore, un locatario ha manifestamente interesse, in presenza di una clausola di indicizzazione illecita, ad opporre un credito nei confronti del locatore e, se necessario, ad agire in giudizio per far constatare il carattere non scritto della clausola e chiedere il rimborso dei canoni di locazione pagati in eccesso.

Corte di Cassazione Terza Sezione Civile, 23 gennaio 2025 – n. 23-18.643