Résiliation de plein droit du bail commercial et dispense de commandement de payer
Le bailleur qui agit devant le juge-commissaire pour lui demander la constatation de la résiliation de plein droit du bail commercial, sans revendiquer le bénéfice d’une clause résolutoire, n’est pas tenu de délivrer le commandement de payer exigé par l’article L 145-41 du code de commerce.
Le preneur d’un bail commercial est placé en liquidation judiciaire. Une ordonnance du juge-commissaire l’autorise à céder son fonds de commerce.
Ultérieurement, le bailleur demande au juge-commissaire de constater la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers dus postérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire.
L’acte de cession du fonds de commerce est signé sous les conditions que (i) l’ordonnance ne soit pas infirmée et (ii) qu’une décision définitive rejette la demande de constatation de la résiliation du bail commercial.
La requête du bailleur tendant à la constatation de la résiliation du bail commercial est rejetée par le juge commissaire.
Cette décision de rejet est confirmée par la Cour d’appel qui retient que :
– le fait pour le bailleur d’agir devant le juge-commissaire plutôt que devant le juge des référés ne le dispense pas de délivrer un commandement de payer, l’article L 622-14 du code de commerce ne dérogeant pas à l’article L 145-41 du même code,
– le liquidateur peut solliciter des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail commercial n’est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée.
L’arrêt est censuré.
La Cour de cassation décide, le bailleur ayant opté pour la saisine du juge-commissaire qui a compétence pour constater la résiliation de plein droit du bail commercial, que la délivrance d’un commandement de payer préalable énoncée à l’article L. 145-41 du code de commerce n’était pas requis.
Cette décision est inédite.
La Haute juridiction précise le régime applicable à la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement de loyers et charges exigibles postérieurement au jugement de liquidation judiciaire du preneur.
En pratique, pour mettre en œuvre la clause résolutoire, le bailleur doit délivrer au preneur un commandement de payer conformément à l’article L 145-41 du Code de commerce.
En cas de liquidation judiciaire, et en application de l’article L 641-12 du Code de commerce, le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail commercial pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire.
Dans un tel cas, le bailleur a donc tout intérêt à agir non pas devant le juge des référés au titre de la clause résolutoire mais devant le Juge-commissaire qui constatera que le bail commercial a pris fin de plein droit.
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Résister à la demande de résiliation judiciaire du bail commercial par le bailleur
Vous venez de recevoir un commandement d’exécuter visant la clause résolutoire expresse du bail, ou une assignation de votre bailleur pour faire résilier le bail en justice.
Il va falloir réagir vite et de manière appropriée.
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