Un bailleur peut-il s’opposer à la cession d’un fonds de commerce ?

En principe, la cession de droit au bail est interdite. A l’inverse, en matière de fonds de commerce, le principe est celui de la liberté. Néanmoins, cette liberté peut être conditionnée par les clauses du bail commercial.

1. Un bailleur peut-il s’opposer à la cession d’un fonds de commerce ?

Pour répondre à cette question, il convient d’opérer une distinction entre la cession d’un fonds de commerce et d’un droit au Bail.

Le locataire, titulaire d’un bail commercial, qui veut arrêter son activité, peut envisager :

• Soit, de vendre son droit au bail seul,
• Soit, de vendre son fonds de commerce.

Il optera pour la vente du droit au bail, si l’acquéreur souhaite exploiter une activité distincte de la sienne.

Il optera pour, la vente du fonds de commerce, si l’acquéreur entend bénéficier, en plus du droit au bail, de tous les autres éléments du fonds de commerce, notamment de l’achalandage et de la clientèle.

Ces deux types de cessions connaissent des régimes juridiques propres, résultant à la fois du contrat de bail commercial et du statut des baux commerciaux.

Dans la pratique, la cession de droit au bail et la cession de fonds de commerce, qui répondent à des besoins spécifiques des commerçants, sont organisées dans le contrat de bail commercial.

2. L’accord du bailleur est-il nécessaire pour céder son droit au bail ou son fonds de commerce ?

En principe, la cession de droit au bail est interdite.

Elle n’est possible que sous réserve de l’obtention préalable de l’agrément du bailleur.

En contrepartie de son accord exprès, il n’est pas rare que le bailleur en profite pour négocier de nouvelles clauses et conditions.

A l’inverse, en matière de fonds de commerce, le principe est celui de la liberté.

L’article L 145-16 du Code de commerce dispose en effet que le bailleur ne peut pas interdire la cession du fonds de commerce.

Néanmoins, cette liberté peut être conditionnée par les clauses du bail commercial.

Ainsi, sont valables les clauses restrictives prévoyant que :

• Le cédant doit être à jour du paiement des loyers, charges et accessoires,
• Le bailleur doit être appelé à participer à l’acte de cession,
• Le cessionnaire doit rester garant solidairement des obligations de payer du cédant,
• Le bailleur dispose d’un droit de préemption sur le fonds de commerce.

Ces clauses doivent être respectées scrupuleusement faute de quoi la cession pourrait être inopposable au bailleur, ou le bail résilié.

3. Comment le juge apprécie-t-il le défaut d’accord ou l’opposition d’un bailleur ?

Le juge sanctionne le comportement abusif ou le refus illégitime des bailleurs.

Ainsi, la clause prévoyant l’intervention du bailleur à l‘acte de cession de fonds de commerce ne saurait être interprétée comme un droit de regard sur le profil des candidats à la cession (Tribunal de commerce de Créteil 30 sept 2015 n° 2012F00717).

En conclusion, si des restrictions contractuelles sont admises, la marge de manœuvre pour un bailleur de s’opposer à l’acquisition ou à la cession d’un fonds de commerce est très étroite.