Révision légale du loyer : le juge n’est pas toujours tenu d’ordonner une expertise judiciaire

Le juge des loyers commerciaux peut se fonder exclusivement sur deux expertises antérieures à la procédure en fixation du loyer du bail révisé dès lors qu’elles ont été soumises à la libre discussion des parties.

Une SCI bailleresse obtient devant le juge des loyers commerciaux la fixation du loyer du bail révisé à la valeur locative.  

Le jugement est confirmé (CA Reims, 1re ch., sect. civ., 21 juin 2016, n° 14/02749). 

Sa demande d’expertise judiciaire ayant été rejetée, la société locataire forme un pourvoi.  

Elle considère que la cour d’appel, en se fondant exclusivement sur deux expertises effectuées non contradictoirement, a méconnu les principes du contradictoire et de l’égalité des armes, en violation de l’article 16 du code de procédure civile et de l’article 6, § 1, de la CESDH. 

Le pourvoi est rejeté.  

Selon la Haute juridiction, la cour d’appel pouvait se fonder sur ces deux expertises, à savoir une expertise judiciaire établie lors d’une instance opposant la SCI bailleresse à son associé et sur le rapport d’expertise établi unilatéralement à la demande de celle-ci, dès lors qu’elles avaient été soumises à la libre discussion des parties.  

La cour de Cassation avait déjà jugé que les expertises dites « privées » ou « amiables », établies à la demande de l’une des parties, de manière non contradictoire, constituent des éléments de preuve dès lors qu’elles ont été soumises à la discussion des parties (Cass. 3ème civ. 20 sept. 2005 n°04-15554 ; Cass. 1ère civ. 17 mars 2011 n°10-14232).
Elle avait par ailleurs précisé que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties même soumises à la discussion des parties (Cass. Ch. mixte 28 sept. 2012 n°11-18710). 

Dans le cas de l’arrêt commenté, la cour de Cassation semble considérer que le juge ne s’est pas fondé exclusivement sur l’expertise réalisée à la demande de la SCI bailleresse, cette dernière ayant également versé aux débats une expertise judiciaire.  

Il n’était donc pas nécessaire d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire.  

Pour ne pas subir les expertises « privées » ou « amiables » établies à la demande des bailleurs, les locataires ont tout intérêt à suivre les recommandations de notre cabinet, notamment à « tester » si leur loyer est conforme à la valeur locative : Outil « Testeur de Loyer ».

Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n° 16-26.172