L’automaticité de la sanction d’une clause résolutoire exige que la mise en demeure soit suffisamment claire, précise et explicite pour permettre au preneur, exploitant d’un hôtel, de déterminer les actions correctives à mettre en œuvre.

Procédure :

Parallèlement à une procédure en fixation du loyer du bail renouvelé, le bailleur signifie au preneur une mise en demeure visant la clause résolutoire du bail commercial d’avoir à produire, en vertu d’un article du bail :

– les pièces de nature à justifier des rapports de vérification énumérés par l’architecte-expert, 
– les preuves des interventions requises sur les chéneaux, canalisations, descentes d’eaux pluviales,
– les pièces justificatives des diligences accomplies à la suite d’une notification de l’autorité préfectorale,
– la preuve de la remise en route d’un ascenseur, des équipements VMC hors d’usage, constituant une infraction caractérisée aux dispositions du réglement sanitaire du département.

Le bailleur signifie une deuxième mise en demeure visant la clause résolutoire du bail commercial d’avoir à produire toutes les pièces justificatives concernant l’homologation de l’exploitation hôtelière en catégorie de tourisme quatre étoiles.

La société locataire assigne le bailleur en opposition au commandement visant la clause résolutoire en sollicitant à titre subsidiaire la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais pour se conformer aux causes de ce commandement.

La société locataire est mise en liquidation judiciaire et le fonds est cédé à une nouvelle société locataire.

Décision :

Le tribunal de grande instance de Paris rejette la demande de la société locataire de voir déclarer non écrite la clause résolutoire du bail commercial.

Toutefois, il rejette la demande du bailleur au titre de la clause résolutoire ainsi que la demande de résiliation judiciaire.

Le bailleur interjette appel. 

Sur la clause résolutoire du bail commercial

La cour confirme l’analyse du premier juge qui a considéré que la mise en demeure n’a pas pu mettre en jeu la clause résolutoire qu’elle vise.

La cour rappelle que l’automaticité de la sanction d’une clause résolutoire conforme aux dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce exige que le bailleur délivre une sommation d’exécuter suffisamment claire, précise et explicite pour permettre au preneur de déterminer les actions à mettre en œuvre.

Elle ajoute que le bailleur a agi avec une certaine mauvaise foi :

– en signifiant une deuxième sommation visant la clause résolutoire avant l’expiration du délai d’un mois suivant la première sommation,

– en exerçant une certaine pression sur le locataire alors que le défaut de paiement des loyers constituait le reproche essentiel.

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail commercial

Le bailleur prétend obtenir la résiliation judiciaire du bail commercial sur le fondement de l’article 1741 du Code civil.

Il invoque les manquements du locataire objet de la mise en demeure, l’avis défavorable de la Préfecture de police et le défaut à l’obligation de classement de l’établissement en hôtel 4 étoiles.

La cour observe que le bail commercial n’oblige pas le preneur à justifier auprès du bailleur de la classification de l’hôtel.

Elle en titre comme conséquence que la sommation ne pouvait pas exiger du preneur l’accomplissement de démarches en des termes trop imprécis.

La cour ajoute que :
– les griefs sont anciens,  
– le rapport de la préfecture de police a été suivi d’un avis favorable,
– les rapports de vérification technique émanant d’organismes agréés sont communiqués,
– un contrat d’entretien a été confié à une entreprise qualifiée pour les chéneaux, gouttières et canalisations d’eaux pluviales,
– tous les ascenseurs de l’ensemble ont subi les vérifications et les travaux correctifs,
– la remise en fonction de la VMC est effective …

Dans ces conditions, le rejet de la demande de résiliation judiciaire, qui est sans aucun fondement sérieux, est confirmé.

Cour d’appel de Paris, Pôle 5 chambre 3, 9 novembre 2022, n° 20/00772