Loyer COVID : le combat continue !
La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt du 18 janvier 2023, reconnaît l’effet réflexe de la force majeure. Elle contredit ainsi la 3ème chambre civile de la même Cour selon laquelle le créancier, qui ne profite pas de la contrepartie à laquelle il a le droit, ne pourrait pas suspendre son obligation de payer.
Dans le cadre des contentieux sur le paiement des loyers COVID, le pôle « immobilier commercial » du cabinet défend le moyen de la suspension du contrat de bail commercial.
Lorsqu’un événement de force majeure temporaire survient, le bail commercial est automatiquement suspendu dans l’attente de la levée de l’impossibilité d’exécuter qui frappe le débiteur.
La suspension du contrat est une technique contractuelle qui, sans affecter l’existence du contrat, entraine une mise en sommeil de ses effets.
Le bail commercial est un contrat à exécution successive et il arrive que son exécution soit impossible de façon temporaire.
Le droit admet alors une suspension pendant la période d’impossibilité.
Ainsi, pendant la crise sanitaire, la force majeure a impacté l’obligation du bailleur de délivrer au preneur la jouissance d’un local commercial.
La force majeure a suspendu le bail commercial, indépendamment d’une quelconque faute du bailleur, et les obligations réciproques des parties ont disparu provisoirement.
C’est le sens de la décision, publiée au Bulletin, rendu le 18 janvier 2023 par la Chambre commerciale de la Cour de cassation, et relative à un contrat de prestation de service.
La cour d’appel, qui a raisonné par rapport à la faute sans apprécier objectivement l’impossibilité d’exécuter, est sanctionnée au visa des articles 1217, 1227 et 1229 du code civil.
La cour d’appel avait en effet retenu : « (…) si l’annulation du salon MIPIM avait empêché la société Le Pavillon d’exécuter sa prestation de traiteur, elle n’a pas empêché la société Senso de remplir son obligation de verser les sommes contractuellement prévues et que, bien que l’inexécution du contrat ait été totale et d’une gravité suffisante, elle ne peut être considérée comme fautive puisqu’elle a été causée par l’annulation du salon MIPIM ».
Selon la Cour de cassation, en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés puisqu’elle a constaté que les prestations objet du contrat n’avaient pas été exécutées.
La décision de la chambre commerciale est à rapprocher de celle rendue le 6 juillet 2022 par la première Chambre civile de la Cour de cassation qui a validé l’appréciation de la cour d’appel selon laquelle « était caractérisé un cas de force majeure rendant impossible l’exécution des obligations contractuelles ». (Cass. 1ère chambre civile, 6 juillet 2022, n° 21-11.310).
Il serait bien sûr souhaitable que la 3ème chambre de la Cour de cassation, qui à notre connaissance n’a pas encore été saisi du moyen de la suspension des effets d’un contrat, suive la jurisprudence de la chambre commerciale et de la 1er chambre civile.
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