COVID 19 : Les arguments des bailleurs pour vous faire payer indument vos loyers

Les ordonnances du gouvernement prévoiraient un report ou un étalement des loyers et écarteraient l’application du droit commun !

Les bailleurs exigent le paiement des loyers alors même que vos points de vente sont fermés. Lorsque cette situation résulte d’un arrêté ministériel ordonnant la fermeture au public de ces points de vente, les bailleurs se voient opposer le fait qu’ils n’ont pu délivrer un local ouvert au public (art. 1719 du Code civil) aux commerçants locataires, du fait du prince, les arrêtés ministériels des 14 et 15 mars dernier ordonnant la fermeture des commerces au public.

En conséquence, la contrepartie du loyer n’est plus fournie et le commerçant n’est plus tenu de payer son loyer, par le jeu de l’exception d’inexécution (art. 1219 du Code civil) qu’il doit opposer à son bailleur .

Devant l’application évidente de ces règles, les bailleurs et leurs conseils développent les argumentaires les plus improbables pour tenter de contraindre les commerçants locataires à régler des loyers indus. 

Parmi ceux-ci, l’ordonnance du 25 mars 2020, aurait prévu la suspension des loyers, au sens de leur simple report, et exclurait le droit commun.

Cet argument est mal fondé.

1/ Aucune ordonnance n’a prévu de report ou d’étalement des loyers : ce n’est pas un droit pour le commerçant.

En premier lieu, si la loi du 23 mars 2020 instaurant l’état d’urgence sanitaire a habilité le gouvernement à décider d’un report ou d’un étalement des loyers, il ne l’a jamais utilisé.

Ainsi, aucune disposition de l’ordonnance du 25 mars 2020 relative aux loyers et aux charges d’abonnements de fourniture d’eau, de gaz, d’électricité n’est relative au report à l’étalement des loyers.

Le Gouvernement s’est contenté :

   – d’une ordonnance interdisant aux bailleurs de mettre en œuvre les clauses résolutoires et les clauses de pénalité financières des baux commerciaux pendant la période d’état d’urgence sanitaire contre les preneurs éligibles au fond de solidarité ;

   – d’une autre sur les délais de procédure, repoussant à 30 jours après la date de fin de l’état d’urgence sanitaire le délai d’acquisition des clauses résolutoires expresses.

Dans ce contexte, le ministre, face au lobbying des fédérations de bailleurs comme celui des fédérations de preneurs, renvoie les parties dos à dos devant un médiateur qu’il a nommé pour se débarrasser de ses interlocuteurs qu’il ne peut satisfaire ni dans un sens ni dans l’autre. 

Les bailleurs font donc référence à une disposition légale inexistante : il n’a été prévu aucun report ni aucun étalement.

Les preneurs doivent dans tous les cas prendre acte de ce que leurs bailleurs acceptent spontanément et a minima un report ou un étalement, ce qui pourra être considéré comme engageant ces derniers à les consentir de bonne foi.

2/ L’ordonnance du 25 mars 2020 est inférieure à la loi : le code civil, dont les textes sont de nature législative, prévaut sur celle-ci.

Un principe fondamental du droit est celui de la hiérarchie des normes. Il signifie que tout texte de valeur inférieure doit respecter celui qui a une valeur supérieure.

Ainsi, une ordonnance ne peut déroger à la loi : elle est un texte d’une valeur réglementaire, et donc inférieure à la loi.

Or, la force majeure et l’exception d’inexécution sont consacrées par le code civil. Prévues dans l’ordonnance du 10 février 2016 ratifiée par la loi du 20 avril 2018, ces deux notions ont une valeur législative et aucune ordonnance prise sur le fondement de la loi d’état d’urgence sanitaire du 23 mars 2020 ne pourrait donc y déroger.

En tout état de cause, reporter l’exigibilité des loyers, ne peut porter que sur les loyers qui sont dus. Si les loyers ne sont pas dus en raison de la force majeure et de l’exception d’inexécution, ils ne pourraient même pas être concernés par une ordonnance prise sur le fondement de la loi d’état d’urgence sanitaire. 

La volonté des auteurs de la loi d’urgence sanitaire est de protéger les entreprises, et donc certainement pas de les priver du droit commun, dès lors qu’il serait plus protecteur qu’une ordonnance !

Cet argument est bien mal fondé : obtenez l’annulation pure et simple de vos loyers.

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Pour en savoir plus:

• Covid 19: Non-paiement du loyer: le bailleur peut il résilier le bail?