Impact des travaux pour la fixation du loyer de l’établissement hôtelier

La fixation du loyer en matière de renouvellement de bail hôtelier comprend des spécificités propres à l’« utilisation » des locaux en vue d’une seule utilisation ainsi qu’à l’application des dispositions du Code du tourisme propres à l’activité hôtelière et aux travaux d’amélioration réalisés dans les locaux. La question de l’impact de ces travaux hôteliers pour la fixation du loyer du bail renouvelé de l’établissement hôtelier se pose.

Pour la fixation du loyer du bail renouvelé, les établissements hôteliers sont qualifiés de monovalent au sens de l’article R145-10 du Code de commerce. Il s’agit de « locaux construits en vue d’une seule utilisation » de sorte que le prix du bail est déterminé selon des usages observés dans la branche d’activité concernée. Pour les hôtels, les experts et les juridictions appliquent généralement la méthode dite « hôtelier ». Cette méthode, qui a connu quelques évolutions en raison notamment du recours important aux sites de réservation en ligne, ne sera pas déclinée dans le cadre de cette courte vidéo.

En revanche, l’impact des travaux d’équipement et d’amélioration des établissements hôtelier retiendra notre attention. Ces travaux du fait de leur régime propre fixé par le Code de commerce ont un impact pour la fixation du  loyer du bail renouvelé.

Il est rappelé que le Code de commerce permet à l’exploitant d’un hôtel de réaliser des travaux d’équipement et d’amélioration de ses locaux, sans accord du bailleur lorsque le gros œuvre n’est pas affecté, sous réserve de respecter un formalisme particulier.

Le même Code prévoit également un régime spécifique d’accession de ces équipements et améliorations.

En la matière l’article L.311-3 du Code du tourisme dispose que « Pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution mentionné à l’article L. 311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article L. 311-1. »

Les stipulations éventuelles du bail relatives à une accession des améliorations en fin de bail seront sans incidence dès lors que les travaux en question relèvent de la liste des travaux d’équipement et d’amélioration de l’article L.311-1 du Code du tourisme. Cette liste est large et les travaux en question peuvent être importants. Il s’agit des travaux affectant la distribution de l’eau, du gaz et de l’électricité des travaux d’installation du téléphone, d’appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ; des travaux relatifs aux équipement sanitaire ; au déversement à l’égout ; des travaux d’installation du chauffage central ou de distribution d’air chaud ou climatisé ; des travaux d’installation d’ascenseurs, monte-charges et monte-plats ; des travaux d’aménagement des cuisines et offices ; et des travaux de construction de piscines.

Ces travaux listés par l’article L.311-1 du Code du tourisme ne peuvent être valorisés dans le loyer pendant une période de 12 ans. En pratique, lors de la fixation du loyer du bail renouvelé, la réalisation de ces travaux hôteliers donne lieu à abattement sur la valeur locative de renouvellement.

En pratique, la question se pose de distinguer ces travaux hôteliers de l’article de L.311-1 du Code du tourisme de ceux qui n’en relèveraient pas et qui resteraient soumis aux stipulations spécifiques du bail relatives à une accession en fin de bail ou en fin de jouissance.