Loi de simplification de la vie économique : à suivre pour les preneurs à bail !

Le 22 octobre 2024, le Sénat a adopté le projet de Loi de simplification de la vie économique, approuvé par l’Assemblée nationale le 17 juin 2025.

Les versions votées par ces deux assemblées n’étant pas identiques, une commission mixte paritaire (CMP) a été chargée d’entériner ces projets.

La Loi pourrait être votée et promulguée d’ici la fin de l’année 2025, et en cela, les dispositions intéressant la matière des baux commerciaux.

Quand bien même des modifications pourraient être votées par la commission mixte paritaire, le projet de Loi, en l’état promet des dispositions protectrices des locataires, portant sur :

• La mensualisation du paiement des loyers
• L’encadrement des sommes payées à titre de garantie
• L’indexation et la clause tunnel
• L’imputation de la taxe foncière au bailleur
• La clause résolutoire

Le cabinet Gouache vous livre son analyse.

La mensualisation du paiement des loyers

Actuellement, la loi ne fixe pas la périodicité du paiement du loyer dans les baux commerciaux. Cette modalité relève de la liberté contractuelle.

En pratique, la grande majorité des baux commerciaux prévoient un paiement trimestriel et d’avance, ce qui représente une charge de trésorerie importante pour les commerçants.

Le projet de Loi ajoute au début de la section 6 « Loyer » du chapitre sur le « bail commercial » un article L. 145‑32‑1 ainsi rédigé :

« Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial ou artisanal en fait la demande. Cette demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail. »

Cet article permettrait au locataire d’imposer le paiement mensuel à compter de la promulgation de la Loi pour les baux en cours (art. 24, II A du projet de Loi de simplification de la vie économique).

Le paiement mensuel prendrait effet à l’échéance suivant celle de la demande du locataire.

Cette disposition serait d’ordre public (art. 24, I, 1° du projet de Loi de simplification de la vie économique).

Cet ajout était sollicité par les fédérations représentatives des intérêts des commerçants. En effet, il favorise la préservation de la trésorerie des commerces, facilite la gestion des flux financiers et rééquilibre les rapports bailleur / preneur.

L’encadrement des sommes payées à titre de garantie

A ce jour, il n’y a pas de plafond légal aux garanties payées par le preneur au bailleur.

La seule contrainte réside dans termes de l’article L.145-40 du code de commerce selon lequel :

« Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. »

Le projet de Loi de simplification de la vie économique prévoit de compléter l’article précité par quatre nouveaux alinéas prévoyant (art. 24, I. 3° du projet de Loi de simplification) :

• Le plafonnement des sommes payées par à titre de garantie par le preneur au montant des loyers dus au titre d’un trimestre ;
• L’obligation de restitution au preneur, dans les six mois, des sommes données à garantie excédant le plafond précité ;

Ces deux dispositions s’appliqueraient aux baux en cours d’exécution et aux baux conclus et renouvelés à la date de promulgation de la loi.

• La transmission de l’obligation de restitution des sommes payées à titre de garantie au nouveau bailleur, en cas de mutation des locaux pris à bail ;

Cette disposition s’appliquerait aux mutations intervenant à l’expiration d’un délai de trois mois après la promulgation de la loi.

• L’obligation de restitution des sommes payées à titre de garantie dans un délai de 3 mois à compter du départ du locataire et de la remise des clés ;

Cette disposition s’appliquerait aux baux en cours d’exécution à la date de la promulgation de la loi lorsque la remise des clés du local pris à bail intervient à l’expiration d’un délai de trois mois après la même date.

Ces ajouts seraient une avancée significative pour la trésorerie des commerçants, le poids excessif de la trésorerie immobilisée étant régulièrement mis en avant.

Nous précisons également que l’article L.145-40 du Code de commerce étant une disposition d’ordre public aux termes de l’article L.145-15 du Code de commerce, les stipulations adjacentes seraient donc également d’ordre public.

L’indexation et la clause tunnel

En cours de bail commercial, le loyer peut être révisé suivant le mécanisme de révision de l’article L.145-38 du code de commerce, le mécanisme de révision de l’article L.145-39 du code de commerce ou encore selon une clause d’indexation conventionnelle, aussi appelée clause d’échelle mobile.

Le projet de Loi propose la création d’un article L.145-38-1 du code de commerce, ainsi rédigé (art. 24, I, 2bis du projet de Loi de simplification) :

« Par dérogation à l’article L. 112‑1 du code monétaire et financier, est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145‑38 et L. 145‑39 du présent code. »

La clause dite « tunnel » permettra d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux.

Cette insertion permettrait d’entériner la pratique des clauses tunnel, qui peuvent être d’ores et déjà être employées sous réserve de leur réciprocité (par exemple une clause prévoyant une indexation seulement à la hausse sera réputée non écrite).

Pour mémoire, aux termes de l’article L.145-15 du Code de commerce, sont notamment d’ordre public les dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du même code. Cette nouvelle disposition serait donc d’ordre public.

Le projet de Loi ne mentionne pas la date d’entrée en vigueur de cette disposition.

L’imputation de la taxe foncière au bailleur

Actuellement et aux termes de l’article L.145-35 du code de commerce, la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière peuvent être imputées au locataire.

Le projet de Loi prévoit de compléter l’actuel article L. 140 – 40 – 2 du code de commerce par un nouvel alinéa (art. 8 ter du projet de Loi de simplification de la vie économique) :

« La taxe foncière mentionnée à l’article 1380 du code général des impôts est à la charge du bailleur et automatiquement acquittée par ce dernier. »

Cette disposition entend contraindre les bailleurs au paiement de la taxe foncière, qui a pour effet d’augmenter en moyenne de 10% à 15% le prix de loyers déjà jugés élevés.

Pour mémoire, aux termes de l’article L.145-15 du Code de commerce, sont notamment d’ordre public les dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du même code. Cette nouvelle disposition serait donc d’ordre public.

Si cette disposition est très favorable aux locataires, nous pouvons valablement nous interroger sur la réaction des bailleurs à ce propos.

De plus, des interrogations subsistent sur l’articulation de cet ajout avec l’actuel article R. 145-35, qui prévoit la possibilité de mettre la taxe foncière à la charge des locataires et pour lequel aucune modification n’est prévue …

La clause résolutoire

Le projet de Loi de simplification de la vie économique prévoit la modification d’un terme de l’article L.145-41 du code de commerce et prévoit l’ajout de trois alinéas commentaires (art. 24 bis du projet de loi de simplification de la vie économique).

Notamment :

• La rédaction de l’alinéa 2 de l’article est corrigée :

« […] Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation résolutoires, […] »

• L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non‑paiement des loyers seraient conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

Cette disposition, en faveur des bailleurs, a pour objectif d’établir des conditions plus strictes pour la suspension de la clause résolutoire d’un bail commercial et l’octroi de délai de paiement au bénéfice du preneur sur décision de justice. Il entend consacrer les éléments d’appréciation sur lesquels les juges peuvent fonder leurs décisions :

• d’une part, la capacité du preneur à régler sa dette locative ;
• d’autre part, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

Cet article s’appliquerait aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi.

Pour mémoire, aux termes de l’article L.145-15 du Code de commerce, sont notamment d’ordre public les dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du même code. Cette nouvelle disposition serait donc d’ordre public.

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Le projet de Loi de simplification de la vie économique promet une sécurité accrue pour les preneurs à bail commercial.

Elle offre aux commerçants une plus grande prévisibilité budgétaire et un allègement du poids des charges, contribuant ainsi à renforcer leur stabilité financière.

L’avenir du projet de Loi est maintenant entre les mains de la commission mixte paritaire, et cabinet Gouache reste attentif à l’actualité, pour vous accompagner au mieux dans la négociation de votre bail commercial.