Les améliorations financées par le preneur se valorisent lors du deuxième renouvellement
En cas d’accession fin de bail, le bailleur qui n’a pas participé à la charge financière des travaux dits d’améliorations pourra les valoriser lors du deuxième renouvellement qui suit leur réalisation.
Un bail commercial est tacitement renouvelé le 18 mai 2005. La société locataire sollicite un deuxième renouvellement à compter du 1er juillet 2014.
Les bailleurs saisissent le juge des loyers pour obtenir le déplafonnement du loyer, la société locataire ayant réalisé des travaux d’amélioration entre 2001 et 2005.
La cour d’appel rejette la demande de déplafonnement au motif que les bailleurs ne démontrent pas avoir assumé la charge financière des travaux.
L’arrêt est cassé au visa de l’article 555 du code civil et des articles L 145-33, L 145-34 et R 145-8 du code de commerce.
La haute juridiction rappelle que les travaux d’amélioration financés par un preneur :
- deviennent la propriété du bailleur par l’effet de l’accession lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation,
- se valorisent lors du deuxième renouvellement qui suit leur réalisation et sont susceptibles, en l’absence de clause d’accession, d’entraîner un déplafonnement du loyer.
En application de l’article R 145-8 alinéa 3 du code de commerce, les travaux d’amélioration réalisés au cours du bail à renouveler ne sont pris en considération que si le bailleur a participé à leur charge financière (directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit).
A défaut de participation financière du bailleur, les travaux d’amélioration peuvent être pris en compte pour déterminer la valeur locative à l’occasion du deuxième renouvellement suivant leur réalisation (voir par exemple : Cass. Civ. 3ème 4 mars 1998 Bull. Civ. III n°51).
En effet, les modifications notables de la valeur locative ne peuvent justifier le déplafonnement que si elles sont intervenues au cours du bail à renouveler.
Or, l’accession se produisant en fin de bail (en l’absence de clause d’accession contraire) et non au cours de celui-ci, elle ne peut être prise en considération que lors du deuxième renouvellement après travaux.
Découvrez nos services et outils associés
Immobilier commercial
Résister à la demande de résiliation judiciaire du bail commercial par le bailleur
Vous venez de recevoir un commandement d’exécuter visant la clause résolutoire expresse du bail, ou une assignation de votre bailleur pour faire résilier le bail en justice.
Il va falloir réagir vite et de manière appropriée.
Vous venez de recevoir un commandement d’exécuter visant la clause résolutoire expresse du bail, ou une assignation de votre bailleur pour faire résilier le bail en justice.
Il va falloir réagir vite et de manière appropriée.
Et les ressources sur le même thème : "Renouvellement d'un bail commercial"
Immobilier commercial
Notre cabinet au Salon de l'Immobilier des Espaces Commerciaux 2025 !
Les 11 et 12 juin 2025, notre cabinet d’avocats, reconnu pour son expertise en droit des baux commerciaux, sera présent en tant qu’exposant au Salon de l’Immobilier des Espaces Commerciaux, qui se tiendra à Paris, Porte de Versailles. Cet événement incontournable du secteur de l’immob…
Immobilier commercial
Requalification d’un congé avec offre de renouvellement en congé sans offre
Lorsque qu’un congé est accompagné d’une offre de renouvellement, celle-ci doit s’apprécier au regard des clauses et conditions proposées au locataire, par comparaison avec celles du bail initial.
Si les clauses et conditions sont significativement différentes ou plus lourdes pour le locataire, le congé ouvre au locataire le droit à une indemnité d’éviction.
Immobilier commercial
Dénégation du statut des baux commerciaux en l’absence d’immatriculation des locaux
Les conditions strictes dans lesquelles un locataire, dont l’établissement n’est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés, peut avoir droit au renouvellement de son bail commercial et à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement, sont rappelées dans une décision de la Cour d’Appel de Paris du 4 avril 2024.
Immobilier commercial
Spécificité du bail commercial portant sur des bureaux
Lorsque la clause destination du bail commercial prévoit que le local est à usage exclusif de bureaux, le statut des baux commerciaux ne s’applique pas pleinement. Un régime spécifique gère la fixation du loyer. Le preneur ne bénéficie pas de la règle du plafonnement des loyers. Votre bail c…