Tentative du bailleur de contourner la révision L 145-39 du Code de commerce

Si par le jeu de l’indexation prévue au bail, le loyer augmente de plus de 25 %, le preneur est recevable à demander la révision du loyer à la valeur locative baissière. La période étant favorable aux demandes de révision à la baisse, certains bailleurs pourraient s’organiser pour empêcher les preneurs d’agir. La décision commentée en est l’illustration.

Les locaux sont donnés à bail pour l’activité exclusive suivante : « l’édition et la librairie en général, et notamment d’édition d’ouvrages sur les arts, gravures et reproductions ainsi que l’organisation de toutes manifestations culturelles, intellectuelles ou artistiques, conférences, expositions, le tout lié à l’activité d’édition ».
Le bailleur consent plusieurs remises de loyers au Preneur.
A son échéance, le bail se poursuit par tacite prolongation jusqu’à la restitution des locaux.
Le bailleur réclame par courrier recommandé le paiement de sommes dues au titre des régularisations de loyers pour les cinq années précédentes, c’est-à-dire dans la limite de la prescription de l’article 224 du code civil.
Il réitère sa réclamation devant le juge en précisant qu’il résulte :
– de la clause d’indexation stipulée au bail commercial que le réajustement s’exécute de plein droit, sans formalité ni demande du bailleur ;

– de la jurisprudence que le seul fait qu’il n’ait pas réclamé le montant des augmentations n’impliquait pas de renonciation de sa part.

Le preneur fait valoir que :
– le bailleur sollicite l’application de l’indexation sur le loyer contractuel de base mentionné à une période atteinte par la prescription,

– le bailleur ne justifie pas du loyer de base qu’il prétend indexer.

Le juge rappelle que :
– Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
– La clause d’indexation s’applique automatiquement en fonction du jeu de l’indice, sans qu’il soit nécessaire d’en demander l’application et sans formalisme particulier.

Il considère que le seul fait que le bailleur n’ait pas réclamé le montant des augmentations dès leur prise d’effet n’implique pas de sa part renonciation à se prévaloir de la clause d’indexation.
Il ajoute que l’article L. 145-39 du code de commerce permet la révision, si le bail est assorti d’une clause d’indexation, et lorsque le loyer se trouve augmenté de plus de 25 % par rapport au prix précédemment fixé.

Ainsi, selon le juge, dès que l’augmentation ou la diminution de plus de 25 % est constatée, les parties sont recevables à lui demander d’adapter le jeu de l’échelle mobile à la valeur locative.
Le juge analyse le tableau de calcul du bailleur et observe que le bailleur a appliqué une variation de 24,99% du loyer sans explication sur le choix de ce taux.
Or, selon le juge, la variation effective de l’indice ICC sur la période considérée s’élève à un taux de 29,63%.
Il en déduit que l’application d’un taux de variation de 24,99% au lieu de 29,63%, est une tentative de contourner le droit à demander la révision du loyer ouvert en application de l’article L. 145-39 du code de commerce lorsque la variation du loyer dépasse 25 % du loyer.
Par ailleurs, le juge considère que le bailleur ne répond pas à la contestation formée par le locataire quant au montant du loyer de base.
Ainsi, le juge décide de rejeter la demande en paiement au titre d’un prétendu arriéré d’indexation du loyer.
Cette décision est l’occasion de rappeler aux preneurs les dispositions de l’article L 145-39 du Code de commerce.
Pour « mettre en musique » une action en révision, par application de cet article, il importe de vérifier les indexations pratiquées.
Certains bailleurs pourraient être tentés de les « fausser » de sorte que la variation, par le jeu de l’indexation, n’atteigne pas 25 %.
Un tel stratagème, dont l’objet serait de décourager les preneurs de toute velléité, doit bien sûr être fermement condamné.

Les preneurs doivent se méfier. Qu’ils soient prudents comme des serpents !
En effet, conscients de l’économie substantielle dont les preneurs pourraient bénéficier, compte tenu de la tendance baissière des valeurs locatives auxquelles doivent correspondre les loyers des baux révisés, les bailleurs pourraient être tentés de commettre sciemment des erreurs dans leurs comptes locatifs …
Le Pôle immobilier du cabinet Gouache Avocats se tient à votre disposition pour vérifier les indexations pratiquées par votre bailleur et mettre en place des actions en révision L 145-39 du code de commerce dans le bon timing.