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I costi nascosti delle locazioni commerciali in Francia

In linea di principio, un contratto di locazione commerciale in Francia prevede una clausola per la rifatturazione di oneri, imposte e costi accessori.

È consigliabile verificare il riaddebito che può essere effettuato dal locatore. L’obiettivo è quello di determinare il reale onere finanziario del contratto di locazione ed evitare spiacevoli sorprese, in particolare nei centri commerciali dove gli oneri possono essere pari al canone stesso. 

Occorre prestare particolare attenzione ai costi nascosti, che non sempre vengono espressi. Sommati, questi costi possono avere un impatto significativo sul bilancio del conduttore. 

Tutti i contratti di locazione stipulati o rinnovati dopo l’entrata in vigore della Legge Pinel del 18 giugno 2014 e del relativo decreto attuativo del 3 novembre 2014:

• devono includere un elenco preciso e restrittivo delle categorie di oneri, imposte e tasse riaddebitate al conduttore (L. 145-40-2 del Codice di Commercio francese);
• non possono prevedere la rifatturazione di più voci, in particolare :
• le riparazioni importanti di cui all’articolo 606 del Codice civile francese,
• le imposte, i contributi economici, i diritti e le tasse di cui il locatore è legalmente responsabile, ad eccezione dell’imposta sulla proprietà, nonché le tasse relative all’uso dei locali o dell’edificio o a un servizio di cui il locatario beneficia direttamente o indirettamente,
• le spese di gestione del locatore,
• gli oneri, imposte, tasse e lavori relativi a locali sfitti (articolo R. 145-35 del Codice commerciale francese).

Ecco una panoramica dei principali potenziali costi nascosti:

Aumento del canone : 

Se viene stipulata una clausola di indicizzazione, è probabile che il canone aumenti, in genere una volta all’anno, in base alle variazioni degli indici.

Anche se non è stata stipulata alcuna clausola di indicizzazione, il canone di locazione può aumentare al termine di un periodo di tre anni dall’inizio della locazione, se il locatore può dimostrare le tre condizioni seguenti:

• l’aumento del valore locativo,
• il verificarsi di una modifica sostanziale,
• la variazione di valore del 10% dovuta a questa modifica materiale.

Al termine del contratto di locazione, che ha una durata minima di 9 anni, il canone può aumentare in modo significativo se il locatore può dimostrare che c’è stato un aumento del valore locativo. Il canone può essere aumentato se si verifica un cambiamento significativo in uno dei seguenti fattori:

• caratteristiche dei locali affittati, 
• destinazione dei locali, 
• rispettivi obblighi delle parti,
• o fattori commerciali locali (ad esempio, la crescita della popolazione). 

L’aumento è automatico quando la durata del contratto di locazione commerciale supera i 9 anni o quando il contratto di 9 anni è stato tacitamente rinnovato oltre i 12 anni.

Il valore locativo vienestabilito dal locatore sulla base dei criteri stabiliti dall’articolo L145-33 del Codice di commercio francese (caratteristiche dei locali, prezzi correnti nel quartiere, ecc.) 

Spese e tasse aggiuntive :

L’inventario preciso e restrittivo delle categorie di oneri, imposte e tasse associate al contratto di locazione non fornisce gli importi dei costi. Conviene quindi chiedere i dettagli degli importi pagati dal precedente conduttore. Se i locali sono nuovi, queste informazioni non saranno disponibili. 

La manutenzione e le riparazioni ordinarie, note come “spese di locazione”, sono sempre a carico del conduttore. Sono le seguenti:

• Costi di gestione per acqua, gas ed elettricità ;
• Manutenzione ordinaria e riparazioni (ex. riscaldamento, contatori, sanitari e tapparelle esterne);
• Spese di comproprietà (ascensore, manutenzione delle aree comuni, ecc.) ;
• Lavori di abbellimento.

Altre spese possono essere a carico del conduttore:

• Imposta sugli immobili e imposta supplementare sugli immobili ;
• Tasse ed oneri relativi all’uso dei locali o dell’edificio (spese di gestione, premi assicurativi, ecc.) ;
• Tasse ed oneri relativi a un servizio di cui il conduttore beneficia (tassa sui rifiuti domestici, tassa di igiene ambientale, tassa annuale sugli uffici in Ile de France…).

Alla firma del contratto di locazione, conviene verificare gli eventuali eccessi da parte del locatore. Durante la durata del contratto di locazione, occorre prestare particolare attenzione alla rifatturazione, soprattutto in caso di rettifiche. I locatori e/o i loro asset manager commettono regolarmente degli errori. 

In caso di rinnovo, occorre fare attenzione che il locatore non approfitti dell’occasione per imporre nuovi oneri. 

Lavori e ristrutturazioni :

In un contratto di locazione commerciale, il conduttore potrebbe dover pagare:

• i lavori per adeguare gli interni dei locali agli standard di accessibilità;
• lavori diversi da quelli legati alla sua attività, ad esempio i lavori di risparmio energetico (ex. il rinnovo dell’illuminazione), che sono richiesti dalla legge (« decreto terziario »);

Inoltre il costo del ripristino dei locali al termine del contratto di locazione può essere una spesa significativa se l’inventario al termine del contratto di locazione rivela eventuali danni. 

Nell’ambito delle trattative di locazione, è consigliabile negoziare che il locatore sia responsabile di eseguire questi lavori.

Onorari :

• Se il contratto di locazione è redatto da un notaio, i suoi onorari possono essere addebitati al conduttore;
• Possono essere aggiunte anche le spese legali per la negoziazione del contratto di locazione;
• In caso di controversia sul valore del canone, possono essere addebitate le spese di perizia.

È quindi fondamentale esaminare attentamente tutte le clausole del contratto di locazione commerciale, richiedere l’assistenza di un avvocato se necessario e mettere in preventivo questi potenziali costi per evitare spiacevoli sorprese!