Bail commercial 3-6-9 : explications et enjeux !

Le bail commercial est généralement conclu pour une durée de neuf années, avec une possibilité de congé tous les trois ans : c’est pour cela qu’il peut être appelé bail « 3/6/9 » (article L.145-4 c.com.).

Il représente le cadre juridique de référence pour la location de locaux affectés à une activité commerciale, industrielle ou artisanale, et bénéficie d’un régime spécifique, notamment par les articles L.145-1 et suivant du code de commerce.

Le principe du bail 3-6-9 : une durée minimale de neuf ans

L’article L145-4 du code de commerce impose une durée minimale de neuf ans pour tout bail commercial. Cette règle d’ordre public vise à protéger le locataire en lui garantissant une stabilité suffisante pour développer son activité et amortir ses investissements.

Le bailleur ne peut donc pas imposer un bail commercial d’une durée inférieure à neuf ans. Toute clause contraire serait réputée non écrite, et le bail serait automatiquement requalifié en bail commercial de neuf ans minimum.

Cette protection s’avère fondamentale pour le commerçant qui consent généralement des investissements importants lors de l’aménagement de ses locaux : travaux d’agencement, installation d’équipements spécifiques, création d’une vitrine, etc. Sans cette garantie de durée, ces investissements seraient trop risqués.

Les échéances triennales : des opportunités de sortie pour le locataire

Les échéances triennales représentent différents enjeux pour le locataire.

Si le bail est conclu pour une durée de neuf ans, le bailleur, et le preneur, disposent d’une faculté de résiliation à l’issue de chaque période triennale, soit à la fin de la troisième, sixième ou neuvième année du bail.

En effet, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

A toutes fins utiles, il est rappelé que le bailleur a la même faculté, en donnant congé au moins six mois à l’avance par acte extrajudiciaire, s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Cette possibilité constitue un avantage considérable pour le preneur qui n’est pas définitivement engagé pour neuf ans. S’il souhaite déménager, cesser son activité ou simplement réduire ses charges, il peut le faire à ces échéances précises, sous réserve de respecter un préavis de six mois.

Le congé doit être délivré par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le non-respect du formalisme ou du délai de préavis peut entraîner le report de la résiliation à l’échéance triennale suivante, engageant ainsi le locataire pour trois années supplémentaires.

Également, l’article L.145-38 du code de commerce permet une révision triennale, dite aussi révision légale, de son loyer commercial.

En effet, bailleur et preneur peuvent demander à ce que le loyer soit révisé à la valeur locative, qui peut être supérieure ou inférieure au loyer en vigueur, trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé, si est rapporté la preuve de ce que depuis la dernière fixation les deux conditions de l’article L 145-38 du code de commerce sont réunies, à savoir – 1/ une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et – 2/ une variation de plus de 10 % de la valeur locative à raison de ladite modification matérielle.

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Les clauses particulières : aménagements possibles de la durée du bail

Le régime spécifique des baux commerciaux permet néanmoins d’aménager le régime du bail 3-6-9, dans le respect des règles d’ordre public.

Les parties peuvent ainsi prévoir un bail commercial d’une durée supérieure à neuf ans.

Dans ce cas, le bail peut prévoir une période dite « ferme » où, par dérogation à l’article L.145-4 précité, il n’est pas possible de donner congé à l’expiration d’une (ou plusieurs) période triennale.

De plus, lorsque le bail commercial est conclu pour une durée supérieure à neuf ans, il n’y a plus application du mécanisme du plafonnement du loyer du bail renouvelé (article L.145-34 du code de commerce).

Pour mémoire, le plafonnement du loyer commercial signifie que, lors du renouvellement du bail, la hausse du loyer est limitée par la loi : elle ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence. En l’absence de plafonnement le loyer du bail renouvelé peut être fixé librement, en fonction de la « valeur locative ».

Ainsi, le loyer du bail renouvelé sera déplafonné et pourra donc être fixé à la valeur locative sans que le bailleur n’ait besoin de démontrer une modification notable des facteurs locaux de commercialité, pour autant que cette valeur locative soit supérieure au dernier loyer en vigueur.

En cas de la baisse de la valeur locative, le loyer sera fixé à cette valeur.

Attention, c’est le cas également pour les baux d’une durée contractuelle de neuf ans, mais qui se sont prolongés sur une durée de plus de douze ans par l’effet de la tacite prolongation.

C’est le cas lorsqu’aucune des parties ne provoquent le renouvellement par une demande de renouvellement ou un congé avec offre de renouvellement.

Enfin, il est rappelé que lorsque le bail commercial est conclu pour plus de douze années, il doit faire l’objet d’une publicité au service de la publicité foncière.             

Conclusion

Le bail commercial 3-6-9 incarne un équilibre subtil entre les intérêts du bailleur et du preneur. S’il garantit au propriétaire un engagement de neuf ans et une rentabilité prévisible, il offre au commerçant la flexibilité nécessaire pour ajuster sa stratégie tous les trois ans.

La maîtrise de ce régime s’avère indispensable pour tout preneur envisageant la signature d’un bail commercial. Les échéances triennales doivent être anticipées et les délais de préavis scrupuleusement respectés, sous peine de se retrouver engagé pour une durée non souhaitée.

Le bail 3-6-9 demeure ainsi le socle du droit des baux commerciaux, régime protecteur et équilibré qui a fait ses preuves depuis des décennies.

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