Renégociation de baux commerciaux : bonnes pratiques

Payer un loyer excessif n’est pas une fatalité.

Le loyer initial d’un bail commercial est le plus souvent fixé selon le marché, c’est-à-dire selon le jeu de l’offre et de la demande.

Ce loyer « marché » est généralement supérieur à la valeur locative, laquelle est déterminée selon les critères légaux énumérés par l’article L145-33 du Code de commerce : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix pratiqués dans le voisinage.

Or, la loi pose un principe clair : les loyers des baux révisés ou renouvelés doivent correspondre à cette valeur locative article L145-33. Les locataires disposent ainsi de deux opportunités « légales » pour rectifier l’écart entre le loyer initial, fixé selon le marché, et la valeur locative déterminée selon les dispositions du code de commerce : au moment du renouvellement mais également, et c’est le sujet qui nous intéresse ici, en cours de bail, à travers les mécanismes de révision du loyer. Des outils, comme l’outil testeur de loyer déployé par le cabinet permettent de choisir d’agir au bon moment.

En cours de bail, le loyer peut également être amené à évoluer compte-tenu de la situation dans laquelle les parties se trouvent, de la vigilance du preneur et de la façon dont le bailleur respecte ses obligations. Différents leviers relevant des techniques de médiation « soft skills », du précontentieux, et/ou du contentieux peuvent alors être utilisés par le locataire, accompagné du cabinet, pour provoquer une négociation sérieuse du loyer avec le bailleur.

N’hésitez pas à prendre connaissance de notre article pour mieux comprendre les enjeux et agir en renégociation.

Confronté à un loyer excessif, le premier réflexe à avoir est de déterminer si un des leviers légaux de baisse du loyer est applicable :

Le premier levier est celui de la révision triennale de l’article  L145-38 du Code de commerce.  Pour que qu’une demande de révision soit formée sur ce fondement, il faut que trois ans au moins se soient écoulés après l’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

Le texte exige ensuite de rapporter la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné, par elle-même, une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Il convient ainsi de déterminer, préalablement à toute demande, si la valeur locative est baissière de plus de 10%  et si cette baisse est directement entraînée par la modification des facteurs locaux de commercialité. Ces conditions feront souvent l’objet de débats nécessitant l’intervention d’un expert judiciaire et du juge des loyers commerciaux.

En amont, pour déterminer si une demande de révision pourrait être opportune, le cabinet a mis en place avec le Cabinet Colomer Expertises un outil « testeur de loyer » pour sonder le montant du loyer. Le testeur n’est qu’un indicateur mais permet d’obtenir une fourchette de prix de marché et une fourchette de valeur locative Code de commerce. Si cette établie montre une baisse de plus de 10%, il importe encore de déterminer si cette baisse est due à la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

Si les conditions légales sont réunies, la révision prend effet à compter de la date de la demande en révision, ce qui implique d’agir rapidement.

Le second levier légal de révision est celui de l’article L145-39 du Code de commerce qui s’applique aux baux assortis d’une clause d’échelle mobile, c’est-à-dire aux baux comprenant une cluse d’indexation ayant pour effet de faire varier le loyer automatiquement en fonction d’un indice.

L’article L145-39 prévoit que la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de la clause d’indexation, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé. Il n’est donc pas nécessaire d’attendre une période de 3 années si le loyer a évolué de plus de 25% par rapport au prix précédemment fixé.

Quand la baisse de loyer n’est pas automatique, il faut construire un rapport de force avec le bailleur :

Beaucoup de dossiers ne permettent pas immédiatement de « cocher » toutes les conditions d’une révision judiciaire à la baisse. Cela ne signifie pas qu’aucune baisse n’est envisageable. Cela signifie qu’il faut raisonner pour créer les conditions d’une négociation.

Il convient alors d’apprécier la situation concrète dans laquelle se trouve le preneur sans cantonner le raisonnement à la valeur locative « Code de commerce ». Une analyse des difficultés rencontrées par le locataire mais également du respect par le bailleur de ses obligations peut permettre de déterminer une stratégie conduisant à une négociation du montant du loyer.

Quelques leviers, non limitatifs sont abordés ci-après :

Le levier du manquement contractuel du bailleur à ses obligations essentielles :

Le locataire et son conseil doivent s’interroger sur le respect par le bailleur de ses obligations essentielles issues de l’article 1719 du Code civil.

Le bailleur est, en effet, tenu à l’égard du locataire de délivrer le local et d’en assurer la jouissance paisible. Il doit respecter ces obligations dès la prise d’effet du bail et pendant toute sa durée.

Le manquement du bailleur à ces obligations essentielles est sanctionnable sur le terrain de la responsabilité contractuelle et peut, sous des conditions strictes, justifier une exception d’inexécution. En application de l’article 1219 du Code civil, une partie, en l’occurrence le locataire, peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre, en l’occurrence le bailleur, n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Le défaut de délivrance de locaux apte à l’activité autorisée au bail prend des formes très variées. Se défaut peut se matérialiser par une difficulté d’exploitation, des travaux indispensables relevant des grosses réparations de l’article 606 du Code civil non exécutées, une inadéquation entre la destination contractuelle et l’état réel des locaux.

Dans de telles circonstances, un bailleur de bonne foi peut, dans le cadre de la recherche d’une solution amiable, menée souvent sous le sceau de la confidentialité entre avocats, être amené à accepter de discuter de la fixation d’un nouveau loyer.

Une issue amiable peut parfois consister en une réduction temporaire du loyer pendant des travaux, une franchise partielle, ou un accord global rééquilibrant l’économie du bail.

Les obligations du bailleur peuvent ainsi devenir un levier de discussion.

Le levier de l’audit des charges.

De nombreuses renégociations se concentrent sur le loyer facial. Il ne faut toutefois pas oublier que le coût réel d’occupation comprend aussi les charges, taxes et accessoires refacturés. Or, ces sommes sont parfois discutables.

A ce titre, il est rappelé que depuis l’entrée en vigueur de la loi dite Pinel du 18 juin 2014, le bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges et impôts refacturées au locataire. Dans un immeuble ou un ensemble immobilier, en copropriété, ou faisant partie d’une AFUL ou d’une ASL, les charges sont réparties entre plusieurs propriétaires suivant des clés de répartition. Sur la base des sommes qui leurs sont facturées, les bailleurs procèdent alors à une refacturation des charges auprès de leurs locataires. Toutefois, il ressort de plusieurs jurisprudences que les refacturations ne sont possibles que si la clé de répartition des charges entre les différents occupants a été portée à la connaissance et, acceptée, par le preneur lors de la conclusion du bail. Par ailleurs, l’inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire comprenant la régularisation des charges annuelle.

Cette obligation de procéder à une régularisation permet au locataire de vérifier si les charges qui lui sont refacturées sont bien dues. En cas de contestations, une négociation sur les charges peut aboutir à des corrections des appels de charges, à des abandons et même, parfois, à des baisses de loyer.

Le levier de l’imprévision :

L’article 1195 du Code civil, issu de la réforme du droit des contrats, a introduit le principe de l’imprévision en droit français. Il permet la renégociation d’un contrat lorsqu’un changement de circonstances, qui doit être imprévisible lors de la conclusion du contrat, rend son exécution excessivement onéreuse pour une partie.

Le principe de l’imprévision ne s’applique toutefois qu’aux contrats conclus (ou renouvelés) après le 1er octobre 2016. Par ailleurs, cet article du Code civil n’est pas d’ordre public de sorte que de nombreux baux, en particulier les contrats de bailleurs institutionnels, en excluent l’application. Pour autant, lorsque son application, il peut s’agir d’un levier de renégociation du loyer.

Il apparaît ainsi que le locataire confronté à un loyer excessif n’est pas démuni. Sa vigilance et l’accompagnement de notre cabinet, doivent lui permettre de renégocier, en cours de bail, le loyer.