Les améliorations financées par le preneur se valorisent lors du deuxième renouvellement

En cas d’accession fin de bail, le bailleur qui n’a pas participé à la charge financière des travaux dits d’améliorations pourra les valoriser lors du deuxième renouvellement qui suit leur réalisation.

Un bail commercial est tacitement renouvelé le 18 mai 2005. La société locataire sollicite un deuxième renouvellement à compter du 1er juillet 2014.  

Les bailleurs saisissent le juge des loyers pour obtenir le déplafonnement du loyer, la société locataire ayant réalisé des travaux d’amélioration entre 2001 et 2005. 

La cour d’appel rejette la demande de déplafonnement au motif que les bailleurs ne démontrent pas avoir assumé la charge financière des travaux. 

L’arrêt est cassé au visa de l’article 555 du code civil et des articles L 145-33, L 145-34 et R 145-8 du code de commerce.

La haute juridiction rappelle que les travaux d’amélioration financés par un preneur :

• deviennent la propriété du bailleur par l’effet de l’accession lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation,
• se valorisent lors du deuxième renouvellement qui suit leur réalisation et sont susceptibles, en l’absence de clause d’accession, d’entraîner un déplafonnement du loyer. 

En application de l’article R 145-8 alinéa 3 du code de commerce, les travaux d’amélioration réalisés au cours du bail à renouveler ne sont pris en considération que si le bailleur a participé à leur charge financière (directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit). 

A défaut de participation financière du bailleur, les travaux d’amélioration peuvent être pris en compte pour déterminer la valeur locative à l’occasion du deuxième renouvellement suivant leur réalisation (voir par exemple : Cass. Civ. 3ème  4 mars 1998 Bull. Civ. III n°51). 

En effet, les modifications notables de la valeur locative ne peuvent justifier le déplafonnement que si elles sont intervenues au cours du bail à renouveler.  

Or, l’accession se produisant en fin de bail (en l’absence de clause d’accession contraire) et non au cours de celui-ci, elle ne peut être prise en considération que lors du deuxième renouvellement après travaux. 

Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-13.221