Restitución de locales no conformes a las previsiones contractuales y poderes del Juez de medidas provisionales

Un inquilino abandona los locales comerciales pero no los devuelve en un estado conforme a las previsiones contractuales. El arrendador le reprocha entonces no haber procedido a los trabajos de reparación.

Entonces elige la vía judicial del procedimiento de urgencia para solicitar la condena bajo fianza del inquilino a realizar bajo fianza los trabajos de restauración.

El Juez de medidas provisionales accede a esta solicitud y condena al inquilino a realizar dichas obras bajo arresto domiciliario.

El inquilino interpone recurso.

Dado que las obras no se ejecutan espontáneamente, el arrendador las hace realizar y, en el marco de la apelación, solicita que se condene al inquilino al pago de las sumas que ha tenido que comprometer.

Para acceder a su solicitud, el Tribunal de Apelación considera:

« De las conclusiones de las partes se desprende que el litigio ha evolucionado desde la emisión del auto de remisión, ya que la recurrente no lo ha ejecutado, mientras que las demandadas han procedido a los trabajos previstos en el presupuesto del 30 de septiembre de 2022. De ello se desprende que, al pronunciarse de nuevo, el tribunal condenará a la sociedad MC Coating a pagar la suma de 137.292,20 euros sin IVA a las recurrentes, correspondiente al importe total de este presupuesto, cuyos cargos se han cargado a la recurrente »..

En estas condiciones, el Tribunal de Apelación condenó al inquilino al pago de las sumas comprometidas por el arrendador para la restitución de los locales.

El arrendatario recurre en casación y sostiene que al condenarlo a pagar el importe de las obras realizadas por el arrendador, el Tribunal:

• resolvió «sobre una demanda de daños y perjuicios y no sobre una demanda de provisión«,
• (…) de modo que «el Tribunal de Apelación se excedió en sus poderes y violó los artículos 834 y 835 del Código de Procedimiento Civil».

Este recurso de casación plantea la cuestión procesal de las facultades del Juez de medidas provisionales.

Para responder, el Tribunal de Casación se pronuncia al amparo del artículo 835 del Código de Procedimiento Civil que determina las facultades del Juez de medidas provisionales en ausencia de constatación:

« El presidente del tribunal judicial o el juez de lo contencioso de la protección dentro de los límites de su competencia pueden siempre, incluso en presencia de una impugnación seria, prescribir medidas provisionales de protección o de restauración que sean necesarias, ya sea para prevenir un daño inminente o para poner fin a un trastorno manifiestamente ilícito.

En los casos en que la existencia de la obligación no sea seriamente discutible, podrán acordar una provisión al acreedor, u ordenar el cumplimiento de la obligación aunque se trate de una obligación de hacer ”.

El Tribunal de Casación recuerda así que, en aplicación de este texto, cuando una obligación no es discutible, el Juez de medidas provisionales puede conceder provisiones, pero solo provisiones. Por lo tanto, considera que:

• Al condenar al inquilino al pago del importe total de los presupuestos del arrendador, el Tribunal de Apelación concedió una indemnización,
• Al otorgar una indemnización «y no una provisión, el Tribunal de Apelación, que se excedió en sus poderes, violó el texto mencionado».

Por este motivo, el Tribunal de Casación anula parcialmente la sentencia de apelación.

Sin embargo, en este caso, el inquilino no escapa a una condena de pago. En efecto, el Tribunal decide, en aras de una buena organización de la justicia, no remitir el asunto a un Tribunal de Apelación de Remisión y pronunciarse sobre el fondo. Al hacerlo, condena al inquilino al pago de todas las sumas que se habían puesto a su cargo, especificando que esta condena se pronuncia provisionalmente.

En materia de restitución de locales no conformes a las previsiones contractuales, esta decisión presenta un interés procesal al invitar a las partes y a sus abogados a la prudencia en la redacción de sus escritos procesales.

También recuerda al inquilino, que quiere evitar ser sancionado, el interés de controlar bien las previsiones del contrato de arrendamiento en lo que respecta a la restitución de los locales y de ponerse en estado antes del estado de los lugares de salida.