La validez de la autorización tácita del arrendador a una cesión de fondos de comercio

En una sentencia dictada el 13 de noviembre de 2025, el Tribunal de Apelación de París se pronunció sobre la cuestión de la oponibilidad al arrendador de una cesión de fondos de comercio realizada sin autorización formal del arrendador, pero en un contexto que revelaba su aceptación tácita.

En este caso, el ¹ de mayo de 2017, un inquilino alquiló un local comercial para explotar un fondo de comercio de restauración, por un período de 9 años.

Mediante escritura de 31 de octubre de 2019, el arrendatario cedió su fondo de comercio, incluido el derecho de arrendamiento, a una sociedad de nueva creación.

El 2 de diciembre de 2019, el arrendador emitió una orden al cedente para que pagara la deuda de alquiler y tuviera que explotar personalmente el fondo de comercio.

El mismo día, hizo proceder a un embargo preventivo en manos del depositario del precio de venta del fondo de comercio.

El 2 de enero de 2020, el arrendador citó al cedente ante el juez de medidas provisionales para que se declarara como ejecutada la cláusula resolutoria insertada en el contrato de arrendamiento.

Mediante auto de 22 de septiembre de 2020, el juez de medidas provisionales declaró que no había lugar a ello.

El 5 de enero de 2021, el arrendador recurrió al juez del fondo para que declarara la adquisición de la cláusula resolutoria insertada en el contrato de arrendamiento por impago de los alquileres, se declarara inoponible la cesión del contrato de arrendamiento realizada el 31 de octubre de 2019 y solicitara la rescisión del contrato de arrendamiento firmado el 1 de^er mayo de 2017 a expensas del cedente.

Mediante sentencia de 12 de junio de 2022, los jueces del fondo declararon la cesión inoponible al arrendador y pronunciaron la rescisión del contrato de arrendamiento firmado el ^{1 de} mayo de 2017.

El CNM ha apelado la sentencia.

El principio: libertad de cesión y cláusula de autorización

En primer lugar, el Tribunal de Apelación recuerda que el artículo L. 145-16 del Código de Comercio establece un principio de orden público según el cual no se puede prohibir al inquilino la cesión de su contrato de arrendamiento comercial al sucesor de su fondo de comercio. Esta disposición fundamental protege el valor del fondo de comercio, uno de cuyos elementos esenciales es el arrendamiento.

Sin embargo, la jurisprudencia admite desde hace tiempo que las partes pueden supeditar esta cesión a la autorización previa del arrendador. Esta cláusula de autorización persigue un objetivo legítimo: permitir al arrendador asegurarse de la seriedad, la solvencia y las competencias profesionales del cesionario que se convertirá en su nuevo contratista.

En este caso, el contrato de arrendamiento contenía una cláusula que estipulaba que el arrendatario solo podía ceder su derecho al arrendamiento al comprador de su fondo de comercio, con la autorización previa del arrendador.

Por lo tanto, esta cláusula de autorización era válida y obligaba al cedente a obtener el acuerdo del arrendador antes de la cesión.

Las modalidades de obtención de la autorización: los requisitos formales

La cláusula de autorización debe respetar ciertas modalidades. El arrendador solo puede denegar su autorización por motivos legítimos relacionados con la persona del cesionario. La jurisprudencia sanciona así

• Las denegaciones de autorización por motivos ilegítimos,
• La ausencia total de motivos,
• falta de respuesta a una solicitud;

El inquilino que tropieza con una negativa injustificada puede recurrir al juez para que se le autorice a ignorar esta negativa.

En este caso, el cedente había informado al arrendador de su proyecto de cesión, pero este último no había dado formalmente su acuerdo a la cesión.

Aceptación tácita de la cesión

El Tribunal de Apelación recuerda en segundo lugar que el incumplimiento del formalismo previsto en la cláusula de autorización no hace que la cesión no sea oponible a terceros, siempre que el cedente aporte la prueba de la aceptación tácita de la cesión por parte del arrendador, lo que supone demostrar que el arrendador tuvo conocimiento del proyecto de cesión y lo aceptó inequívocamente.

En ausencia de respuesta del arrendador a la solicitud de autorización, el cedente no puede aportar la prueba de una aceptación expresa de la cesión.

Para que la cesión sea oponible al arrendador, el cedente debe aportar la prueba de que el arrendador ha aceptado la cesión de forma inequívoca.

La libertad de la prueba de la aprobación tácita

El Tribunal de Apelación precisa que, en la medida en que el contrato de arrendamiento no preveía ningún formalismo para obtener la aprobación del arrendador, la cesión podía ser oponible al arrendador a condición de que el cedente pudiera aportar la prueba de una aceptación implícita.

El Tribunal de Apelación constata que el arrendador había sido informado de la voluntad del cedente de ceder el fondo de comercio, así como de la identidad del cesionario, a través de numerosos mensajes SMS y de intercambios de correos electrónicos entre el abogado redactor de la escritura de cesión y el notario del arrendador.

Durante estos intercambios, el arrendador incluso había propuesto establecer un nuevo contrato de arrendamiento con el cesionario, cuyo monto de alquiler ya había sido acordado con el cesionario, antes de la firma de un acto de cesión.

Por último, su notario había declarado que el arrendador no estaría disponible para intervenir en la escritura de cesión.

El Tribunal de Apelación ha deducido de todos estos elementos que el arrendador ha autorizado tanto al cesionario como a la cesión del derecho de arrendamiento tras la cesión del fondo de comercio.

Rechazo de una condición ilícita

El arrendador indicó que no había dado su aprobación a la cesión, en particular porque había subordinado su acuerdo a la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento con el cesionario, a condiciones diferentes del contrato de arrendamiento cedido con el fondo de comercio.

A este respecto, el Tribunal de Apelación precisa que el hecho de que el arrendador condicione su aprobación a la firma de un nuevo contrato de arrendamiento con un alquiler mayor tenía por objeto frustrar las disposiciones del artículo L145-16 del Código de Comercio antes mencionado y de los artículos L145-37 y siguientes del mismo Código relativos a la revisión trienal.

El hecho, para el arrendador, de condicionar su acuerdo a la cesión a la firma, por el cesionario, de un nuevo contrato de arrendamiento en condiciones menos favorables que el contrato de arrendamiento inicial constituye un motivo ilegítimo de denegación de autorización.

En consecuencia, la sentencia de primera instancia fue revocada por el Tribunal de Apelación, que estimó que el arrendador había dado un acuerdo tácito e inequívoco a la cesión del fondo de comercio, que le era oponible.

Admisión de la franquicia de alquiler

Para oponerse a la solicitud del arrendador de que se compruebe la adquisición de la cláusula resolutoria por impago de los alquileres, el cedente también invocó la existencia de un acuerdo verbal con el arrendador, que consistía en una franquicia de alquiler a cambio de la asunción por parte del cedente de los trabajos de entrega a las normas de los locales alquilados.

En virtud de los artículos 1353 y 1359 del Código Civil, el Tribunal de Apelación establece que no puede probarse más allá o contra un escrito que establezca un acto jurídico que por otro escrito, pero que puede suplirse por escrito, en particular, mediante un comienzo de prueba por escrito corroborado por otro medio de prueba.

Para demostrar la existencia de un acuerdo verbal, el cedente se basó en certificados y mensajes de texto enviados a terceros en el contrato de arrendamiento.

El Tribunal de Apelación admite la existencia del acuerdo verbal y especifica que un mensaje SMS puede constituir un comienzo de prueba por escrito siempre que esté formado por una secuencia de letras, caracteres, números o cualquier otro signo o símbolo dotado de un significado inteligible y siempre que su autor no sea impugnado.

Como los alquileres no eran exigibles debido a la existencia de una franquicia de alquiler, el arrendador no podía invocar los efectos de la cláusula resolutoria y, por lo tanto, se rechazó la solicitud del arrendador.

Las enseñanzas de la sentencia

Para cedentes y cesionarios

Esta decisión es tranquilizadora para los cedentes y cesionarios, ya que recuerda que incluso en ausencia de una aprobación formal por escrito, una cesión puede ser oponible al arrendador, siempre que pueda demostrar que el acuerdo tácito del arrendador es inequívoco.

Para los arrendadores

La sentencia recuerda que el poder de autorización del arrendador está estrictamente regulado:

• La autorización puede ser tácita y resultar de simples intercambios
• La autorización no puede estar condicionada a requisitos contrarios al orden público
• La denegación debe estar motivada por razones legítimas relacionadas con la persona del cesionario

Conclusión

La sentencia de 13 de noviembre de 2025 del Tribunal de Apelación de París es una ilustración del equilibrio que la jurisprudencia en materia de derecho de arrendamientos comerciales se esfuerza por mantener entre la protección del fondo de comercio y las prerrogativas legítimas del arrendador.

Reafirma con pragmatismo varios principios esenciales:

1. La primacía de la libertad de cesión: de conformidad con el artículo L. 145-16 del Código de Comercio, el derecho a ceder su arrendamiento con su fondo de comercio sigue siendo un principio de orden público que el arrendador no puede obstaculizar mediante condiciones abusivas o motivos ilegítimos.
2. La posibilidad de la aprobación tácita: en lugar de encerrarse en un formalismo rígido, la jurisprudencia favorece un enfoque realista. La aprobación puede resultar de un conjunto de indicios que demuestren el conocimiento y la aceptación inequívoca de la cesión por parte del arrendador.
3. El encuadramiento estricto de la denegación de autorización: el arrendador que desee denegar su autorización debe hacerlo por motivos legítimos, rápidamente, y no puede aprovechar esta prerrogativa para imponer condiciones contrarias a las disposiciones de orden público.

Esta decisión es coherente con la jurisprudencia constante en materia de cesión del derecho de arrendamiento, donde la autorización del arrendador es una condición de fondo de la cesión y no una simple formalidad.