Cláusula de indexación considerada no escrita: ¿cuál es el crédito del inquilino?

Una cláusula de indexación considerada no escritay se supone que nunca ha existido. El inquilino puede así, dentro del límite de la prescripción de derecho común de 5 años, solicitar el reembolso de los pagos excesivos de alquileres.

Una sentencia del Tribunal de Casación dictada el 23 de enero de 2025 precisa que el importe del exceso de pago del alquiler debe calcularse sobre la base del importe del alquiler que se debió a la falta de aplicación de dicha cláusula. Este crédito del inquilino se calculará así con respecto al alquiler a la entrada en vigor del contrato de arrendamiento.

Enfrentando a órdenes de pago relativas a la cláusula resolutoria del contrato de arrendamiento, así como a un permiso sin oferta de renovación, un arrendatario opone, entre otros argumentos de defensa, el carácter no escrito de la cláusula de indexación y solicita el reembolso de los alquileres pagados en exceso.

El Tribunal de Apelación de París (29 de marzo de 2023, n.º20/07834) recuerda que:

« se considerarán no escritas las cláusulas de escala móvil que prevean una Indexación del alquiler únicamente al alza, ya que estas cláusulas tienen por efecto impedir el reajuste del alquiler al no respetar la reciprocidad que es la propia una cláusula de indexación cuyo objeto es variar sobre alquiler vacío al alza o a la baja »

y que «consta que la solicitud de que se considere no escrita una cláusula litigiosa no está sujeta al plazo de prescripción de cinco años ».

A continuación, el Tribunal aprueba al Juez de Primera Instancia que había considerado que las sumas indebidamente pagadas, en virtud de una cláusula que se suponía que nunca había existido, debían devolverse.

En cambio, el Tribunal de Apelación considera que el cálculo del importe de los alquileres que deben devolverse al inquilino se efectúa en relación con el alquiler pagado en la fecha del punto de inicio de la prescripción quinquenal. Para el Tribunal este plazo de prescripción prohíbe tener en cuenta el alquiler original:

« Por otro lado, contrariamente a lo que sostuvo el primer juez, si bien es indiscutible que las sumas indebidamente pagadas en virtud de una cláusula que se supone que nunca ha existido deben devolverse, la solicitud en este sentido es una acción de repetición de lo indebido, sujeta a la prescripción quinquenal B. Países que han abolido la pena capital para los delitos comunesArtículo 271 del Código Civil, de modo que el crédito de restitución no puede calcularse sobre la base del alquiler inicial, sino que debe calcularse sobre la base del alquiler pagado en la fecha del punto de inicio de la prescripción.

(…)

Por lo tanto, el crédito de restitución de la empresa XX se calculará sobre la base del alquiler pagado en la fecha del punto de inicio de la prescripción y el indebido está constituido por la diferencia entre las cantidades pagadas durante cinco años y la cantidad que debería haber pagado correspondiente al alquiler contractual. »

El inquilino, que considera que la restitución de indizaciones ilícitas no prescritas debe efectuarse necesariamente con respecto al alquiler inicial y no al importe del último alquiler ilegalmente indexado, recurre en casación.

Mediante una sentencia dictada el 23 de enero de 2025, el Tribunal de Casación anuló parcialmente la sentencia de apelación.

El Tribunal de Casación

• Por una parte, que la acción de repetición de lo indebido depende de la prescripción quinquenal de derecho común. Esta acción no está sujeta a la prescripción abreviada de dos años, aplicable a las acciones ejercidas sobre la base del estatuto de los arrendamientos comerciales.

• Por otra parte, que la acción para que se considere no escrita una cláusula del contrato de arrendamiento comercial no está sujeta a prescripción (3rd Civ., 19 de noviembre de 2020, recurso de casación n° 19-20.405, publicado; 3rd Civ., 16 de noviembre de 2023, recurso de casación n° 22-14.091, publicado)

El Tribunal deduce que el inquilino, que ha pagado un alquiler indexado en virtud de una cláusula de indexación posteriormente considerada no escrita, podrá actuar en pago de las cantidades indebidamente abonadas en los cinco años anteriores a su demanda judicial.

La censura del Tribunal de Apelación interviene en la fase de aplicación de estos principios.

Para el Tribunal de Casación, «siempre que se considere que una estipulación no escrita nunca ha existido, el crédito de restitución de lo indebido debe calcularse sobre la base del importe del alquiler que se habría debido a falta de aplicación de dicha estipulación».

Por lo tanto, el Tribunal de Apelación no podía tener en cuenta el alquiler pagado en la fecha del punto de partida de la prescripción para determinar el crédito del inquilino.

Desde un punto de vista jurídico, esta solución debe ser aprobada en la medida en que deduce las consecuencias de la inexistencia de la cláusula de indexación considerada no escrita.

Desde un punto de vista práctico, las consecuencias de esta decisión son importantes y protectoras para los inquilinos.

En caso de litigio con su arrendador, un inquilino tiene manifiestamente interés, en presencia de de una cláusula de indexación ilícita, a oponer un crédito frente al arrendador y, si es necesario, a actuar judicialmente para hacer constar el carácter no escrito de la cláusula y solicitar el reembolso de los pagos excesivos de alquileres.

Tribunal de Casación 3ª Sala Civil, 23 de enero de 2025 – n.º 23-18.643