Cláusulas de indexación de alquileres: jurisprudencia reciente

La aplicación de las cláusulas de indexación insertadas en los arrendamientos comerciales plantea regularmente diversas problemáticas, que la jurisprudencia se esfuerza por resolver con pragmatismo.

Definición de la cláusula de indexación

La cláusula de indexación o cláusula de escala móvil es un mecanismo de indexación mediante el cual el alquiler se revisa automáticamente en función del precio de un índice económico o monetario, con vencimientos regulares determinados de antemano por las partes del contrato de arrendamiento comercial.

Esta cláusula tiene un doble interés:

• Protege a las partes contra los riesgos de variación de valor de la moneda de pago de las obligaciones financieras del arrendamiento. De hecho, dado que el contrato de arrendamiento comercial se celebra por un período bastante largo, podría desequilibrarse con el tiempo, debido a las circunstancias económicas.
• Permite una revisión del alquiler más flexible que la resultante de la aplicación del artículo L145-38 del Código de Comercio relativo a la revisión trienal del alquiler, sin excluir este mecanismo. La cláusula de escala móvil permite cambiar el alquiler con una periodicidad anual. De este modo, el alquiler evoluciona automáticamente, sin que las partes tengan que esperar a la expiración del período trienal que permite solicitar la revisión legal del alquiler y realizar formalidades particulares.

Desde la ley Pinel del 18 de junio de 2014, el índice de referencia a privilegiar es el índice de alquileres comerciales.

Sin embargo, los artículos L112-1 y L112-2 del código monetario y financiero no impiden hacer referencia al índice del coste de la construcción.

La cláusula de indexación plantea diversos problemas, tanto en su validez como en su aplicación.

Controversia relacionada con la existencia de una cláusula de escala móvil

La existencia de una cláusula de escala puede ser cuestionada por una de las partes del contrato de arrendamiento comercial si su redacción no permite darle un sentido claro y preciso.

Cuando la cláusula está mal redactada y es equívoca, corresponde a los jueces del fondo buscar la intención común de las partes para interpretar la cláusula, sin desnaturalizarla.

El Tribunal Judicial de Valencia se ha pronunciado recientemente sobre la validez de una cláusula de indexación (sentencia de 15 de abril de 2025, n.º25/00180).

En este caso, el contrato de arrendamiento comercial preveía una cláusula titulada «Indexación» según la cual la revisión anual del alquiler se llevaría a cabo «» de conformidad con las disposiciones del artículo L. 145-38 del Código de Comercio «.

Esta cláusula también especificaba que no era una cláusula de escala móvil.

La redacción de esta cláusula contenía una contradicción manifiesta, vinculada a una confusión entre las nociones de cláusula de escala móvil y de revisión trienal del alquiler.

De hecho, aunque ambos mecanismos permiten revisar el alquiler durante la ejecución del contrato de arrendamiento comercial, sus condiciones de aplicación difieren significativamente.

La revisión trienal del alquiler es, de hecho, un mecanismo legal de revisión, previsto en el artículo L145-38 del Código de Comercio. Este mecanismo puede ser implementado por cualquiera de las partes solo después de un período de tres años a partir de la entrada en vigor del contrato de arrendamiento o de la última fijación del alquiler y por carta certificada con acuse de recibo.

La cláusula de escala móvil, por el contrario, es un mecanismo contractual que se aplica de forma automática, de pleno derecho, sin formalidades particulares de las partes desde el momento en que se estipula en el contrato de arrendamiento.

Para decidir sobre la interpretación de la cláusula insertada en el contrato de arrendamiento, el Tribunal Judicial de Valencia se basó en el artículo 1190 del Código Civil que permite interpretar el contrato a favor del deudor.

Para el tribunal, el hecho de que la cláusula se refiriera al artículo L145-38 del Código de Comercio debía interpretarse como una cláusula de revisión trienal.

El contencioso relacionado con la limitación del sentido de variación del índice

Si las partes pueden insertar válidamente una cláusula de indexación en un contrato de arrendamiento comercial, el contenido de la cláusula está relativamente enmarcado.

Por lo tanto, las cláusulas de indexación deben cumplir con las disposiciones de los artículos L112-1 y L112-2 del Código Monetario y Financiero, según los cuales » Se considerará no escrita toda cláusula de un contrato de ejecución sucesiva, y en particular de los arrendamientos y arrendamientos de cualquier naturaleza, que prevea la consideración de un período de variación del índice superior al que transcurra entre cada revisión […] »y« Se considerará en relación directa con el objeto de un convenio relativo a un inmueble edificado toda cláusula que prevea una indización sobre la variación del índice nacional del coste de la construcción publicado por el Instituto Nacional de Estadística y Estudios Económicos o, para las actividades comerciales o artesanales definidas por decreto, sobre la variación del índice trimestral de alquileres comerciales publicado en las condiciones fijadas por este mismo decreto por el Instituto Nacional de Estadística y Estudios Económicos […] »..

El Tribunal de Casación también declaró que las cláusulas de indexación no pueden excluir cualquier revisión del alquiler a la baja o limitar la reducción del alquiler original estableciendo un alquiler mínimo.

La sanción en que se incurre cuando la cláusula de indexación limita o excluye una variación a la baja ha sido objeto de muchos debates.

El Tribunal de Casación ha establecido que las cláusulas de indexación, que excluyen cualquier reciprocidad de la variación al establecer que la indexación solo se realizaría en la hipótesis de una redacción al alza, son contrarias al artículo L145-39 del Código de Comercio y deben considerarse no escritas en aplicación del artículo L145-15 del Código de Comercio.

De hecho, esta falta de reciprocidad, incluso si no crea una distorsión en el sentido del artículo L112-1 del Código Monetario y Financiero, obstaculiza el juego normal de la indexación.

La neutralización de los años de descenso del índice de referencia tiene como efecto modificar el plazo para alcanzar el umbral de variación de la cuarta parte, condicionando la revisión del alquiler, tal y como resultaría de la evolución real del índice.

Si bien la sanción de la cláusula de indización ilícita está claramente definida, su aplicación puede resultar menos evidente.

En efecto, se planteó la cuestión de saber si el carácter no escrito se aplicaba a la totalidad de la cláusula o únicamente a sus estipulaciones ilícitas.

En una sentencia de 22 de mayo de 2025 (nº 23-23.336), el Tribunal de Casación recordó el principio según el cual se considera no escrita toda cláusula de indexación que prohíba la variación a la baja del alquiler y precisó que los jueces del fondo deben investigar si es posible restar de la cláusula las únicas estipulaciones ilícitas sin menoscabo de la coherencia de la misma, independientemente de que las estipulaciones ilícitas se hayan considerado un motivo determinante de la celebración del contrato de arrendamiento, sin el cual una de las partes no habría contratado.

Es decir, los jueces del fondo pueden mantener la aplicación de la cláusula de indexación entre las partes privando de efecto únicamente las estipulaciones ilícitas.

De esta manera, la cláusula de indexación sigue aplicándose, pero la variación puede tener lugar tanto al alza como a la baja y esto incluso si una parte hubiera hecho de las estipulaciones ilícitas un motivo determinante de su consentimiento para el arrendamiento comercial.

Esta solución fue retomada por el Tribunal de Casación en una sentencia de 19 de junio de 2025 (n.º23-18.853).

En este último, el Tribunal de Casación profundiza su razonamiento al especificar que la cláusula de indexación tiene un carácter divisible.

Debido a este carácter divisible de la cláusula, el Tribunal de Casación valida la posición de los jueces del fondo que consideraron que solo ciertas palabras estipuladas en la cláusula de indexación debían considerarse no escritas.

Por lo tanto, las palabras «solo al alza» presentes en la cláusula se consideran no escritas y el resto de la cláusula puede permanecer y continuar rigiendo la variación del alquiler.

Conclusión

Las jurisprudencias antes mencionadas deben incitar a los inquilinos a:

• estar atentos a la redacción y al alcance de las cláusulas de indexación que les proponen los arrendadores en el momento de la celebración de un contrato de arrendamiento comercial,
• hacer auditar las cláusulas de indexación durante la vida del contrato de arrendamiento comercial, y a impugnar las que sean ilícitas. En efecto, en caso de ilicitud, los inquilinos se benefician de una palanca de negociación yaque tienen derecho a solicitar la restitución de los alquileres pagados en exceso o indebidamente reclamados en concepto de indización ilícita, dentro del límite del plazo de prescripción.