Arrendamiento comercial y procedimiento colectivo desde el punto de vista del inquilino
La apertura de un procedimiento colectivo: el contrato de arrendamiento comercial no se rescinde de pleno derecho. El artículo examina I) la continuación del arrendamiento y sus consecuencias; II) la interrupción de las acciones y la congelación de los alquileres anteriores. Un acompañamiento evita las trampas procedimentales.
La apertura de un procedimiento colectivo: el contrato de arrendamiento comercial no se rescinde de pleno derecho. El artículo examina I) la continuación del arrendamiento y sus consecuencias; II) la interrupción de las acciones y la congelación de los alquileres anteriores. Un acompañamiento evita las trampas procedimentales.
El principio de la continuación del arrendamiento comercial en procedimiento colectivo
Un principio de orden público
En materia de procedimientos colectivos, el principio general es que los contratos en curso, incluidos los arrendamientos comerciales, continúan a pesar de la apertura del procedimiento. El artículo L.622-13 I del Código de Comercio (salvaguardia y reorganización judicial) consagra este principio de orden público: cualquier cláusula contractual que prevea una rescisión automática en caso de apertura de un procedimiento es ineficaz. Lo mismo ocurre con la reorganización judicial (L.631-14) y la liquidación (L.641-11-1).
El objetivo es claro: permitir a la empresa seguir explotando sus contratos esenciales, incluido el arrendamiento comercial.
El arrendador sigue siendo responsable de sus obligaciones principales (incluida la entrega de los locales y la garantía de un disfrute pacífico – artículo 1719 del Código Civil), mientras que el arrendatario debe pagar los alquileres posteriores a la apertura. Los alquileres y gastos anteriores están congelados y deben declararse como pasivos, evitando cualquier terminación automática.
El poder de exigir la continuación del contrato de arrendamiento
El administrador judicial, cuando es nombrado, tiene la prerrogativa exclusiva de exigir la continuación del contrato de arrendamiento (artículos L.622-13 II y L.631-14 I del Código de Comercio). En liquidación, esta facultad corresponde al liquidador o al administrador designado. Si no se nombra un administrador, el deudor puede decidir por sí mismo la continuación del contrato de arrendamiento.
La continuación del contrato de arrendamiento y su contrapartida: el pago de los alquileres en curso
La continuación del arrendamiento implica el cumplimiento de las obligaciones contractuales vigentes en el momento de la apertura del procedimiento. El arrendador conserva el derecho a los alquileres posteriores, mientras que los alquileres anteriores permanecen congelados y deben declararse como pasivos.
Esta distinción, a menudo fuente de litigios, requiere una lectura atenta de los textos y una verificación precisa de los créditos.
La facultad ofrecida al administrador de rescindir el contrato de arrendamiento
El administrador tiene la posibilidad de rescindir el contrato de arrendamiento comercial de forma extrajudicial y discrecional, según los artículos L.622-14 (salvaguardia), L.631-14 I (reorganización) y L.641-12 I (liquidación) del Código de Comercio. Estas disposiciones se aplican específicamente a los arrendamientos de los inmuebles utilizados para la actividad de la empresa y completan el principio general de continuación del arrendamiento previsto en L.622-13.
En este contexto, el requerimiento del arrendador para obtener una decisión del administrador es ineficaz: solo el administrador puede, sin motivo, decidir la rescisión del contrato de arrendamiento.
El contencioso de los alquileres posteriores
En caso de impago de los alquileres posteriores a la sentencia de apertura, el arrendador dispone de dos vías distintas contra el arrendatario.
Rescisión basada en las disposiciones de los procedimientos colectivos
Según el artículo L.622-14 2°, el arrendador puede solicitar la rescisión del contrato de arrendamiento por falta de pago de los alquileres posteriores a la sentencia de apertura, pero solo después de un plazo de tres meses a partir de la sentencia. Si el pago se realiza antes de la expiración de este plazo, no se puede pronunciar la rescisión. Esta regla también se aplica en liquidación judicial (L.641-12).
Rescisión basada en la cláusula resolutoria del contrato de arrendamiento
El arrendador también puede invocar la cláusula resolutoria prevista en el contrato. Esta vía es competencia del juez judicial y tiende a constatar el juego de la cláusula resolutoria, la rescisión del contrato de arrendamiento y, en última instancia, la expulsión del inquilino. Sin embargo, en el marco de dicho procedimiento, el inquilino puede solicitar plazos de pago.
La distinción entre estos dos mecanismos – litigio específico a los procedimientos colectivos o aplicación de la cláusula resolutoria – es técnica y conlleva retos importantes para la protección de los derechos de cada parte. Un análisis jurídico permite elegir la estrategia más adecuada y evitar errores de procedimiento.
El principio de la interrupción de las acciones, en particular en el pago de los alquileres y las cargas nacidas con anterioridad a la apertura de un procedimiento colectivo
Un principio de orden público
La apertura de un procedimiento colectivo conlleva la interrupción o suspensión de las acciones judiciales contra el deudor. El artículo L.622-22 I del Código de Comercio precisa que la sentencia de apertura:
«interrumpe o prohíbe cualquier acción legal por parte de todos los acreedores […] dirigida a condenar al deudor al pago de una suma de dinero o a la resolución de un contrato por falta de pago de una suma de dinero.»
Concretamente, esta disposición bloquea cualquier procedimiento para rescindir el contrato de arrendamiento o aplicar la cláusula resolutoria para alquileres y gastos anteriores a la apertura del procedimiento.
El arrendador solo puede declarar su crédito ante el mandatario judicial, y este procedimiento se limita a la constatación y al cobro de las sumas adeudadas.
La distinción entre créditos anteriores y posteriores es a menudo difícil de establecer y puede
Un medio de defensa para impedir la rescisión del contrato de arrendamiento comercial
Para el arrendatario, la apertura de un procedimiento colectivo constituye una herramienta de protección eficaz. Suspende las acciones del arrendador y bloquea las medidas de ejecución, ofreciendo así plazos valiosos para regularizar su situación o negociar soluciones amistosas.
Sin embargo, este mecanismo solo es plenamente efectivo si la acción se inicia antes de que una decisión de rescisión del contrato de arrendamiento se haya convertido en definitiva. La jurisprudencia confirma que la adquisición de la cláusula resolutoria carece de efecto si no ha sido constatada por una decisión con fuerza de cosa juzgada (Tribunal de Casación, 23 de noviembre de 2004, Sala de lo Mercantil, 03-16.196; Tribunal de Casación, 26 de mayo de 2016, Civ. 3, 15-12.750).
En este contexto, el papel del abogado es determinante:
- analizar el calendario procesal para intervenir a tiempo,
- identificar los riesgos relacionados con los créditos anteriores y posteriores,
- asegurar la posición del inquilino y anticiparse a las impugnaciones del arrendador.
Por lo tanto, un procedimiento colectivo, lejos de ser solo una restricción, puede convertirse en una palanca estratégica para proteger el derecho al arrendamiento y garantizar la continuidad de la actividad comercial. La lectura experta de los textos y el control de los plazos procesales permiten transformar una situación crítica en una oportunidad de seguridad jurídica.
Nuestro equipo de inmobiliaria de negocios está a su disposición para tomar las medidas adecuadas.
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Inmobiliaria comercial
Gestionar el arrendamiento comercial en caso de litigio colectivo
Su empresa está sujeta a un procedimiento colectivo.
Usted se pregunta sobre los efectos de tal procedimiento en el contrato de arrendamiento comercial.
¿Conduce a la rescisión del contrato de arrendamiento?
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Inmobiliaria comercial
Oponerse a la orden de pago y/o requerimiento del arrendador
Acaba de recibir una orden de pago, o un requerimiento de hacer o no hacer.
Los principales incumplimientos invocados por los arrendadores son el impago de los alquileres, el ejercicio de una actividad no autorizada en la cláusula destino del arrendamiento, la realización de obras sin autorización o el subarrendamiento de una parte de los locales sin autorización.
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Inmobiliaria comercial
Resistir la solicitud de resolución judicial del arrendamiento comercial por parte del arrendador
Acaba de recibir una orden de ejecución relativa a la cláusula resolutoria expresa del contrato de arrendamiento, o una citación de su arrendador para hacer rescindir el contrato de arrendamiento ante los tribunales.
Habrá que reaccionar con rapidez y de forma adecuada.
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Impugnar una orden de pago
Nuestro bufete notifica a su arrendador un argumento técnico para demostrar que la orden de pago con respecto a la cláusula resolutoria es ilícita, ya que no se pueden reclamar los alquileres cuyo pago solicita.
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Immobilier commercial
Contester un commandement de payer
Une argumentation technique est notifiée par notre cabinet à votre bailleur pour démontrer que le commandement de payer visant la clause résolutoire est illicite, les loyers dont il demande le paiement ne pouvant pas être réclamés.
Ce courrier d’avocat vaut sommation d’avoir à renoncer aux effets du commandement de payer et, pour attester de votre bonne foi, proposition de rechercher une solution amiable.
249€
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249€
Y los recursos sobre el mismo tema: "Gestionar un contrato de arrendamiento comercial"
Inmobiliaria comercial
Ley de simplificación de la vida económica: ¿el límite máximo de las garantías de arrendamiento comercial está limitado a tres meses de alquiler?
LEY DE SIMPLIFICACIÓN DE LA VIDA ECONÓMICA:
¿Debe entenderse que el límite establecido en beneficio de los tomadores de seguros incluye todas las garantías?
¿Cómo justificar que la acumulación de garantías (depósito de garantía y garantía complementaria) no puede superar los tres meses de alquiler?
Inmobiliaria comercial
Renegociación de arrendamientos comerciales: buenas prácticas
Pagar un alquiler excesivo no es una fatalidad.
El alquiler inicial de un contrato de arrendamiento comercial se fija con mayor frecuencia según el mercado, es decir, según el juego de la oferta y la demanda.
Este alquiler de "mercado" suele ser superior al valor del alquiler, que se determina de acuerdo con los criterios legales enumerados en el artículo L145-33 del Código de Comercio: características del local, destino del lugar, obligaciones respectivas de las partes, factores locales de comercialización y precios practicados en el vecindario.
Ahora bien, la ley establece un principio claro: los alquileres de los arrendamientos revisados o renovados deben corresponder a este valor de alquiler artículo L145-33. Los inquilinos disponen así de dos oportunidades "legales" para rectificar la diferencia entre el alquiler inicial, fijado según el mercado, y el valor del alquiler determinado según las disposiciones del código de comercio: en el momento de la renovación, pero también, y este es el tema que nos interesa aquí, durante el arrendamiento, a través de los mecanismos de revisión del alquiler. Las herramientas, como la herramienta de prueba de alquiler desplegada por el gabinete, permiten elegir actuar en el momento adecuado.
Durante el arrendamiento, el alquiler también puede tener que evolucionar teniendo en cuenta la situación en la que se encuentran las partes, la vigilancia del arrendatario y el modo en que el arrendador respeta sus obligaciones. El arrendatario, acompañado por el bufete, puede entonces utilizar diferentes palancas que dependen de las técnicas de mediación «soft skills», del precontencioso y/o del contencioso para provocar una negociación seria del alquiler con el arrendador.
No dude en leer nuestro artículo para comprender mejor lo que está en juego y actuar en renegociación.
Inmobiliaria comercial
Carácter continuado de la obligación de entrega del arrendador en el marco de un contrato de arrendamiento comercial
El arrendador está obligado a entregar el local no solo en el momento de su entrada en vigor, sino también durante toda la duración del contrato de arrendamiento comercial. Por lo tanto, la acción del arrendatario basada en el incumplimiento del arrendador de su obligación de entrega no prescribe a partir de esta entrada en vigor.
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Duración y renovación de los arrendamientos comerciales: la guía completa
El contrato de arrendamiento comercial "3-6-9" garantiza la estabilidad del inquilino al tiempo que permite la renovación. Su duración, enmarcada por el Código de Comercio, refleja la voluntad del legislador de proteger al arrendatario preservando al mismo tiempo el equilibrio contractual.