Point sur l’étendue de l’indemnité d’éviction versée au locataire d’un bail commercial

Une clause d’accession fin de bail ne prive pas le preneur évincé d’une indemnité tenant compte de ses aménagements au titre des frais de réinstallation. 
 

Un bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement puis exerce son droit d’option. Le preneur en liquidation judiciaire cède son fonds de commerce. Son successeur assigne le bailleur en paiement d’une indemnité d’éviction.  

La cour d’appel fixe cette indemnité en relevant que le bail contient une clause d’accession fin de bail et que le locataire a réalisé des aménagements avant de se réinstaller dans un nouveau local.   

Le bailleur conteste le montant de l’indemnité. Il fait grief à la cour d’appel :

• de l’avoir fixé en considération de la valeur des locaux au jour du renouvellement alors que, selon lui, en présence d’une clause d’accession fin de bail, cette indemnité doit s’apprécier sans les aménagements,     
• en cas d’accession à son profit des aménagements, d’avoir indemnisé le preneur de leur valeur alors que, ceux-ci constituant une charge déductible, le preneur n’a subi aucun préjudice.

Le pourvoi est rejeté. 

Selon la haute juridiction, une clause d’accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur ne fait pas obstacle au droit du preneur évincé d’être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et équipements similaires à celui qu’il a été contraint de quitter.

L’article L 145-14 du code de commerce dispose que l’indemnité d’éviction comprend notamment les frais normaux de réinstallation.

Le preneur ne doit donc pas être privé de ces frais du fait d’une clause d’accession fin de bail (Cass. Civ. 3ème , 13 septembre 2018 n°16-26.049)

Cependant, la jurisprudence contrôle, en présence d’une clause d’accession fin de bail, si le preneur ne peut pas inscrire en charge déductible les aménagements non amortis (Cass. Civ. 3ème, 1 juillet 2003, n° 02-13.083 et  CA Paris, 3 juin 2015, n° 13-10.167).

Si le preneur est évincé d’un terrain nu sans bâtiment, il ne peut pas, en présence d’une clause d’accession fin de jouissance, bénéficier des frais de réinstallation.

Cass. Civ. 3ème , 13 septembre 2018 n°16-26.049