Résolution du bail commercial aux torts du bailleur pour défaut de permis de construire
La délivrance, obligation essentielle du bailleur, comprend la régularité administrative des locaux loués dans lesquels le preneur exploite son fonds de commerce. Manque à son obligation de délivrance le bailleur qui loue des locaux édifiés sans permis de construire, dès lors que le preneur subit des troubles d’exploitation et des restrictions à son activité.
Décision :
Un local est édifié sans permis de construire. Le propriétaire le donne à bail commercial pendant plusieurs années à un locataire exerçant une activité de restauration à emporter.
Un nouveau locataire assigne le bailleur en résolution du contrat de bail commercial, c’est-à-dire en annulation avec effet rétroactif et demande la restitution des loyers payés.
La Cour d’Appel déboute le locataire de ses demandes au motif que le locataire « exploite le local litigieux, conformément à sa destination de commerce de pizzas à emporter, depuis la signature du bail, et que l’absence de régularité de la situation administrative du local n’a pas d’incidence directe sur l’exploitation quotidienne du fonds de commerce et ne peut légitimer le non-paiement des loyers ».
Dans le même temps, la Cour constate que l’absence de régularité administrative « est source de troubles d’exploitation consistant en des difficultés pour assurer les lieux, de fortes restrictions quant aux capacités de développement du commerce, ainsi qu’en une limitation drastique de la capacité du preneur à vendre son fonds du fait du risque de perte du local d’exploitation en cas d’injonction administrative de démolir ».
La Cour de cassation, au visa de l’article 1719 du Code civil, censure l’arrêt d’appel. Elle rappelle que l’obligation de délivrance due par le bailleur consiste à délivrer la chose au preneur et que cette chose doit être en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
Ainsi, selon la Cour de cassation, la Cour d’appel, qui a constaté que le preneur souffre de troubles d’exploitation et de restrictions à son activité, n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations.
L’arrêt d’appel est donc cassé.
Observations :
D’une part, cet arrêt rappelle l’étendue de l’obligation de délivrance du bailleur, laquelle a deux composantes :
– Une composante physique : le local doit être mis à disposition et ne pas risquer de disparaître si l’administration ordonne sa démolition ;
– Une composante juridique : la délivrance doit être conforme à l’usage auquel le local est destiné.
D’autre part, cet arrêt souligne qu’une situation administrative peut impacter l’obligation de délivrance du bailleur.
Ces aspects doivent être abordées lors de la négociation et conclusion d’un bail commercial.
Cour de cassation, 3ème chambre civile 1er juin 2022 pourvoi n°21-11602
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