Durée et renouvellement des baux commerciaux : le guide complet

Le bail commercial “3-6-9” garantit la stabilité du locataire tout en permettant le renouvellement. Sa durée, encadrée par le Code de commerce, traduit la volonté du législateur de protéger le preneur tout en préservant l’équilibre contractuel.

La durée du bail commercial et ses exceptions

Le législateur a prévu une durée minimale impérative, à laquelle il n’est possible de déroger que dans des hypothèses précises.

La durée légale du bail commercial

La durée « normale » d’un bail commercial est de 9 ans. Celle-ci prend effet à la date convenue entre les parties, qui peut être similaire ou différente de la date de signature du bail.

Cette durée ne peut être inférieure à 9 ans. Il s’agit d’une disposition d’ordre public, les parties ne peuvent pas convenir d’une durée plus courte (Cass., 3^ème Civ., 2 octobre 2002, n°01-02781).

Toutefois, rien n’interdit aux parties de prévoir une durée plus longue, à l’exception près des baux perpétuels, étant précisé que les baux de plus de 12 ans doivent être enregistrés au service de la publicité foncière.

Par ailleurs, si les parties souhaitent convenir d’un bail à une durée inférieure à celle légalement prévue, l’article L.145-5 prévoit la possibilité de mettre en place un bail dérogatoire, conclu pour une durée maximale de 3 ans.

L’existence d’un bail dérogatoire

Le bail dérogatoire, contrairement au bail commercial, est un bail civil à objet commercial qui diffère du statut des baux commerciaux.

En effet, pour un bail dérogatoire la possibilité est offerte, par l’article L145-5 du code de commerce, d’échapper aux règles d’ordre public sous réserve que le bail soit limité à trois ans (depuis la loi Pinel du 18 juin 2014).

A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant au statut des baux commerciaux, pour l’exploitation du même fonds dans les mêmes locaux.

En conséquence, à l’expiration de la durée déterminée par les parties, et au plus tard dans le délai d’un mois suivant l’échéance, si le preneur reste et est laissé en possession des locaux pris à bail, un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux, prend effet.

Ce nouveau bail sera alors d’une durée de 9 années. De même, sera également soumis audit statut, à l’expiration de cette durée, le renouvellement du bail ou la conclusion d’un nouveau bail, pour les mêmes locaux.

Une fois fixée la durée du bail commercial, l’attention se porte sur le renouvellement du bail, mécanisme garantissant la continuité de l’exploitation du locataire.

Le renouvellement du bail commercial

Le droit au renouvellement est acquis dès la signature du bail, il intervient dès son terme mais il peut également intervenir avant ou après l’expiration dudit bail.

Le droit au renouvellement

Le droit au renouvellement est une règle d’ordre public qui protège le locataire commerçant ou artisan en lui assurant une stabilité d’exploitation. Il s’agit d’un droit exclusif au profit du titulaire du fonds de commerce ou artisanal exploité dans les lieux.

Ce principe est établi par l’article L.145-8 du Code de commerce, lequel dispose que :

« Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. »

Il résulte encore de l’article L. 145-15 du Code de commerce, que :

« Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement ».

À l’arrivée de son terme, la demande de renouvellement du bail peut intervenir du bailleur, qui délivrera un congé avec offre de renouvellement, ou du preneur, qui devra notifier sa demande de renouvellement dans les six mois précédant l’échéance du bail par lettre recommandée (Article L.145-10 du Code de commerce).

L’absence de réponse dans les trois mois suivant la demande vaut acceptation.

Toutefois, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial en invoquant un motif grave ou légitime. A défaut, il sera tenu au versement d’une indemnité d’éviction.

En l’absence de demande ou de congé, le bail se prolonge automatiquement et tacitement au-delà de son terme, cela ne constituant pas pour autant un renouvellement dudit bail.

Une fois ce droit acquis, encore faut-il déterminer précisément à quel moment le bail renouvelé prend effet et pour quelle durée, afin de mesurer l’étendue réelle de la protection offerte au preneur.

Le point de départ et la durée du bail renouvelé

L’article L.145-12 du Code de commerce régit le point de départ et la durée du bail renouvelé.

Cet article dispose que :

« La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé.

Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Le bail renouvelé prend effet immédiatement à l’expiration du bail précédent, que ce soit à la suite d’un congé assorti d’une offre de renouvellement ou d’une demande de renouvellement. Ainsi, lorsque le congé ou la demande est notifié pour coïncider avec la date d’échéance contractuelle, le nouveau bail débute dès le lendemain.

En cas de renouvellement anticipé, la Cour de cassation admet que les parties puissent convenir librement de la date de prise d’effet du bail renouvelé, qu’elle soit fixée avant ou après l’expiration du bail initial.

La durée du bail renouvelé est en principe de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue, sans pouvoir toutefois être inférieure.

A cet effet, ledit arrêt précise que :

« Un bail renouvelé est un nouveau bail et non le prolongement du bail antérieur, que la formule traditionnelle du bail renouvelé aux clauses et conditions du bail venu à expiration ne fait pas référence à la durée du bail, laquelle est fixée légalement […] lors de chaque renouvellement il appartient aux parties d’exprimer expressément leur volonté de contracter pour une durée de douze années, faute de quoi le bail est renouvelé pour une durée légale de neuf années ».

De la même manière, lorsque le bail arrivé à échéance avait une durée supérieure à neuf ans, le renouvellement s’opère automatiquement pour une durée de neuf années, sauf convention contraire des parties prévoyant une durée plus étendue.