Bail commercial : la clause d’indexation est licite si la distorsion résulte de la date de renouvellement

Lorsque la distorsion retenue a pour origine non pas la clause d’indexation elle-même mais le décalage entre la date du renouvellement et la date prévue pour l’indexation, la clause d’indexation ne peut pas être réputée non écrite. 

Rappel : 

L’alinéa 2 de l’article L112-1 du code monétaire et financier dispose : 

« (…) Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. (…) »

Décision commentée :

Assignée en fixation du montant du loyer révisé par une SCI bailleresse (qui après avoir refusé de renouveler le bail, avait exercé son droit de repentir et offert le renouvellement du bail), la société locataire demande que la clause d’indexation prévue au bail soit réputée non écrite.

La cour d’appel accueille cette demande au motif que l’application de la clause d’indexation insérée au bail renouvelé engendre une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire (12 mois) et la durée écoulée entre les deux révisions (11 mois).

Son arrêt est cassé et annulé en toutes ses dispositions. En statuant ainsi, la cour d’appel a violé l’article L. 112-1, alinéa 2, du code monétaire et financier.  

Selon la haute juridiction, la distorsion retenue ne résulte pas de la clause d’indexation elle-même, mais du décalage entre la date de renouvellement du bail et la date prévue pour l’indexation annuelle du loyer.

Remarques :

L’article L 112-1 du code monétaire et financier n’interdit pas la prise en compte d’un indice de base fixe (Cass. 3ème civ. 11 déc. 2013, n°12-22616).

Il prohibe toute distorsion, résultant de la clause d’indexation prévue au bail, entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre deux indexations (Cass. 3ème civ. 25 févr. 2016, n°14-28.165). 

Si la distorsion observée a pour cause non pas la clause d’indexation elle-même mais le décalage entre : 

• la date de la dernière fixation du loyer, modifié dans le cadre d’un acte de renouvellement (Cass. 3ème civ. 13 sept.  2018, n°17-19.525) ou d’un avenant de révision (Cass. 3ème civ. 17 mai 2018, n°17-15.146), 
• et la date prévue pour l’indexation … 

… la clause d’indexation est licite et ne peut donc pas être réputée non écrite.

Ce décalage est source de différend sur les modalités de détermination du loyer indexé et son montant. 

Il convient d’adapter la clause d’indexation dans l’acte de renouvellement ou l’avenant de révision afin que la période de variation de l’indice corresponde à la durée entre le nouveau loyer et la prochaine indexation.

D’ailleurs, en cas de révision judiciaire, il est prévu que le juge adapte le jeu de la clause d’indexation afin que la révision n’entraîne pas de distorsion (article R 145-22 du Code de commerce).

Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, n° 17-19.525