Bail commercial et procédure collective du point de vue du locataire

L’ouverture d’une procédure collective : le bail commercial ne se résilie pas de plein droit. L’article examine I) la poursuite du bail et ses conséquences ; II) l’interruption des actions et le gel des loyers antérieurs. Un accompagnement évite les pièges procéduraux.

Le principe de la poursuite du bail commercial en procédure collective

Un principe d’ordre public

En matière de procédures collectives, le principe général veut que les contrats en cours, y compris les baux commerciaux, se poursuivent malgré l’ouverture de la procédure. L’article L.622-13 I du Code de commerce (sauvegarde et redressement judiciaire) consacre ce principe d’ordre public : toute clause contractuelle prévoyant une résiliation automatique en cas d’ouverture de procédure est inefficace. Il en va de même pour le redressement judiciaire (L.631-14) et la liquidation (L.641-11-1).

L’objectif est clair : permettre à l’entreprise de continuer à exploiter ses contrats essentiels, dont le bail commercial.

Le bailleur reste tenu de ses obligations principales (notamment délivrance des locaux et garantie de jouissance paisible – article 1719 du Code civil), tandis que le locataire doit s’acquitter des loyers postérieurs à l’ouverture. Les loyers et charges antérieurs sont gelés et doivent être déclarés au passif, évitant toute résiliation automatique.

Le pouvoir d’exiger la poursuite du bail

L’administrateur judiciaire, lorsqu’il est nommé, détient la prérogative exclusive d’exiger la poursuite du bail (articles L.622-13 II et L.631-14 I du Code de commerce). En liquidation, cette faculté revient au liquidateur ou à l’administrateur désigné. Si aucun administrateur n’est nommé, le débiteur peut lui-même décider de la poursuite du bail.

La poursuite du bail et sa contrepartie : le paiement des loyers en cours

La poursuite du bail implique le respect des obligations contractuelles en vigueur au moment de l’ouverture de la procédure. Le bailleur conserve le droit aux loyers postérieurs, tandis que les loyers antérieurs restent gelés et doivent être déclarés au passif.

Cette distinction, souvent source de litiges, nécessite une lecture attentive des textes et une vérification précise des créances.

La faculté offerte à l’administrateur de résilier le bail

L’administrateur dispose de la possibilité de résilier le bail commercial de manière extrajudiciaire et discrétionnaire, selon les articles L.622-14 (sauvegarde), L.631-14 I (redressement) et L.641-12 I (liquidation) du Code de commerce. Ces dispositions s’appliquent spécifiquement aux baux portant sur les immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise et viennent compléter le principe général de poursuite du bail prévu par L.622-13.

Dans ce cadre, la mise en demeure du bailleur visant à obtenir une décision de l’administrateur est inefficace : seul l’administrateur peut, sans motif, décider de la résiliation du bail.

Le contentieux des loyers postérieurs

En cas de non-paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture, le bailleur dispose de deux voies distinctes à l’encontre du locataire.

Résiliation fondée sur les dispositions des procédures collectives

Selon l’article L.622-14 2°, le bailleur peut demander la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture, mais uniquement après un délai de trois mois suivant le jugement. Si le paiement intervient avant l’expiration de ce délai, la résiliation ne peut pas être prononcée. Cette règle s’applique également en liquidation judiciaire (L.641-12).

Résiliation fondée sur la clause résolutoire du bail

Le bailleur peut également se prévaloir de la clause résolutoire prévue au contrat. Cette voie relève du juge judiciaire et tend à voir constater le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail et, in fine, l’expulsion du locataire. Dans le cadre d’une telle procédure, le locataire peut toutefois solliciter des délais de paiement.

La distinction entre ces deux mécanismes – contentieux spécifique aux procédures collectives ou application de la clause résolutoire – est technique et comporte des enjeux importants pour la protection des droits de chaque partie. Une analyse juridique permet de choisir la stratégie la plus adaptée et d’éviter des erreurs procédurales.

Le principe de l’interruption des actions, notamment en paiement des loyers et des charges nés antérieurement à l’ouverture d’une procédure collective

Un principe d’ordre public

L’ouverture d’une procédure collective entraîne l’interruption ou la suspension des actions judiciaires visant le débiteur. L’article L.622-22 I du Code de commerce précise que le jugement d’ouverture :

« interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers […] tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. »

Concrètement, cette disposition bloque toute procédure visant à résilier le bail ou à appliquer la clause résolutoire pour des loyers et charges antérieurs à l’ouverture de la procédure.

Le bailleur ne peut que déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire, et cette procédure se limite alors à la constatation et au recouvrement des sommes dues.

La distinction entre créances antérieures et postérieures est souvent délicate à établir et peut

Un moyen de défense pour faire obstacle à la résiliation du bail commercial

Pour le locataire, l’ouverture d’une procédure collective constitue un outil de protection efficace. Elle suspend les actions du bailleur et bloque les mesures d’exécution, offrant ainsi des délais précieux pour régulariser sa situation ou négocier des solutions amiables.

Cependant, ce mécanisme n’est pleinement efficace que si l’action est engagée avant qu’une décision de résiliation du bail ne soit devenue définitive. La jurisprudence confirme que l’acquisition de la clause résolutoire est privée d’effet si elle n’a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée (Cour de cassation, 23 novembre 2004, Chambre commerciale, 03-16.196 ; Cour de cassation, 26 mai 2016, Civ. 3, 15-12.750).

Dans ce contexte, le rôle de l’avocat est déterminant :

• analyser le calendrier procédural pour intervenir à temps,
• identifier les risques liés aux créances antérieures et postérieures,
• sécuriser la position du locataire et anticiper les contestations du bailleur.

Ainsi, une procédure collective, loin d’être uniquement une contrainte, peut devenir un levier stratégique pour protéger le droit au bail et assurer la continuité de l’activité commerciale. La lecture experte des textes et la maîtrise des délais procéduraux permettent de transformer une situation critique en opportunité de sécurisation juridique.

Notre équipe en immobilier des affaires se tient à votre disposition pour prendre les bonnes mesures.