Prescription de l’action en paiement d’une indemnité d’éviction : le locataire doit être extrêmement vigilent et ne pas rester passif

Dans les deux arrêts, la question posée n’est pas celle du principe de l’indemnité d’éviction mais celle de la survie de l’action du locataire dans le délai biennal.

Dans les deux cas, la Cour de cassation adopte une lecture stricte des textes : le délai de deux ans court à compter de la date d’effet du congé, même si ce congé comporte une offre d’indemnité d’éviction.

Dans le premier arrêt (n° 24-10.578), le bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2018, puis met en demeure le locataire de produire des éléments pour chiffrer l’indemnité d’éviction. Le bailleur reste ensuite inactif et aucune action n’est introduite dans le délai de deux ans. Finalement après l’’expiration du délai d’expulsion, le bailleur assigne le locataire pour faire constater la perte de son droit à indemnité d’éviction par acquisition de la prescription biennale et solliciter son expulsion.

Cette demande ne prospère pas devant la cour d’appel qui considère que le bailleur avait reconnu le droit à indemnité d’éviction du preneur et lui avait rappelé qu’il pouvait se maintenir dans les lieux jusqu’à son paiement. La cour en déduit d’une part que, le locataire n’avait aucune raison d’agir tant que le principe de l’indemnité n’était pas contesté, et d’autre part que le bailleur avait agi de mauvaise foi.

La Cour de cassation censure cette analyse. Elle rappelle d’abord que le congé délivré par le bailleur met fin au bail et que le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Elle ajoute que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de cette prescription biennale et que le locataire, prescrit dans son action, perd corrélativement son droit au maintien dans les lieux. Cette dernière précision résulte directement des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, selon lequel le locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être contraint de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et bénéficie, jusque-là, d’un maintien dans les lieux.

L’enseignement de ce premier arrêt est clair : l’offre d’indemnité d’éviction ne retarde pas le point de départ de la prescription ; les discussions relatives à son montant n’empêchent pas le délai de courir ; et la mauvaise foi alléguée du bailleur n’évite pas la prescription de l’action du locataire.

Le second arrêt (n° 24-18.382) est encore plus rigoureux.

Dans cette affaire, le bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Cette fois-ci, le bailleur n’est pas inactif et prend l’initiative d’assigner le locataire en référé pour voir ordonner une expertise destinée à évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation. Le locataire ne s’associe pas à la demande et ne formule pas de demande distincte. Il se contente de formuler protestations et réserves. L’Expert dépose son rapport le 10 juillet 2020. De son côté, le locataire assigne au fond le bailleur en paiement de l’indemnité d’éviction le 6 mars 2020.

Le locataire soutient, d’une part, que la mesure d’instruction ordonnée en référé devait suspendre la prescription à son profit dès lors qu’elle portait précisément sur l’évaluation de sa créance d’indemnité d’éviction. Il soutient, d’autre part, que le bailleur avait reconnu son droit en délivrant un congé avec offre d’indemnité puis en discutant, devant l’expert, de la méthode d’évaluation de cette indemnité.

La Cour de cassation rejette pourtant le pourvoi. Elle rappelle encore que le point de départ de la prescription biennale court à compter de la date d’effet du congé. Mais surtout, elle considère que le locataire défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur ne bénéficie de l’effet suspensif attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert. En d’autres termes, le simple fait d’être défendeur à l’instance, ou de formuler de simples protestations et réserves, ne suffit donc pas pour suspendre la prescription qui continue à courir.

Pris ensemble, ces deux arrêts imposent une discipline procédurale très stricte. Le premier ferme la porte à toute tentative de neutraliser la prescription en invoquant la mauvaise foi du bailleur. Le second ferme celle qui consisterait à s’abriter derrière une expertise sollicitée par l’adversaire sans se l’approprier procéduralement.

La leçon pratique est immédiate. Dès qu’un congé avec refus de renouvellement est délivré, le locataire doit penser à la prescription. Il ne peut pas attendre la seule issue des négociations, ni compter sur son bailleur, ni supposer qu’une expertise engagée par le bailleur le protégera automatiquement.

S’il veut préserver ses droits, il doit saisir le juge dans le délai biennal ou, à tout le moins, formaliser de façon certaine sa demande de paiement de l’indemnité d’éviction.

À défaut, le locataire s’expose non seulement à perdre son indemnité d’éviction, mais aussi son droit au maintien dans les lieux.

Ces deux décisions du 12 février 2026 constituent donc un avertissement très clair : en matière d’indemnité d’éviction, le temps des discussions n’arrête pas le temps de la prescription.