Quelle est l’étendue de l’article 606 du code de commerce ?

Voici l’enseignement de l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 21 avril 2022.

Les faits sont les suivants :

Le bail commercial prévoit que le locataire :

–  doit entretenir les locaux loués en bon état de réparations locatives,

–  ne peut exiger du bailleur aucune remise en état ni aucune réparation, sauf les réparations prévues par l’article 606 du code civil.

Le locataire assigne le bailleur en vue d’obtenir le remplacement des fenêtres.

La cour d’appel condamne le bailleur à payer au locataire une certaine somme pour lui permettre de remplacer les fenêtres.

Le bailleur interjette appel pour les motifs suivants :

– l’article 606 du code civil énumère limitativement les grosses réparations qui excluent toute réparation d’entretien,
– le remplacement de fenêtres ne constitue pas une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil ;
– la clause selon laquelle le bailleur n’est tenu que des seules grosses réparations ne signifie pas que le bailleur doit être tenu des réparations d’entretien utiles au maintien permanent de l’immeuble tel le remplacement des fenêtres.

La haute juridiction rappelle les dispositions de l’article 606 du code civil : les réparations d’entretien sont celles utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble, tandis que les grosses réparations affectent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Elle relève que, selon la cour d’appel, la clause mettant à la charge du bailleur les grosses réparations fait supporter toutes les réparations d’entretien utiles au maintien permanent de l’immeuble et non uniquement celles strictement énoncées par l’article 606 du Code civil.

La Cour de cassation relève également que, selon la cour d’appel, le remplacement des fenêtres constitue une grosse réparation.

Dans ces conditions, elle décide que la cour d’appel, qui n’a pas relevé si les travaux en litige intéressaient l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, a violé l’article 606 du Code civil.

L’arrêt est ainsi cassé et annulé.

Conséquences :

Les grosses réparations de l’article 606 du code civil ne comprennent pas les réparations d’entretien, destinées au maintien permanent de l’immeuble en bon état.

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, 
TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 AVRIL 2022
Pourvoi n° R 21-14.036