lundi 27 juin 2016

Taux d'effort : juste prix des loyers commerciaux

Le taux d’effort du bail commercial est une composante essentielle de la rentabilité des commerces.
De quoi s’agit-il ?

Le nerf de la guerre pour un commerçant, c’est son résultat d’exploitation, sa rentabilité.

Or, le montant du loyer et des charges locatives, qui font partie des principales charges d’un commerce, ont souvent un impact déterminant sur la rentabilité d’un point de vente. Ces évolutions sont donc à prévoir dans les prévisionnels du commerçant.

Plus précisément, le preneur avisé calculera son taux d’effort, c’est-à-dire le ratio loyer charges comprises/chiffre d’affaires.
Il est un indicateur de gestion important.

On a coutume de dire qu’idéalement ce ratio ne doit pas dépasser 9%, voire 6-7% dans le cas d’un commerce de bouche ou dans le secteur de la culture et des loisirs.

Mais en pratique, on sait bien que le taux d’effort moyen se situe plutôt aux alentours de 15%, voire plus selon les secteurs.

Bien sûr, dans certains cas, les enseignes privilégient l’image de marque avec des boutiques amirales situées dans des emplacements prestigieux. On sait alors que le taux d’effort sera important mais il s’agit d’un arbitrage marketing.

Dans les autres cas, le taux d’effort restera un critère important, un facteur de pérennité. Pour maintenir sa rentabilité, il faut entre autres contrôler l’évolution du loyer.

Cela implique donc d’être vigilant, dès la négociation des clauses du bail commercial, aux dispositions susceptibles d’affecter le loyer et son évolution, comme sur la définition et la répartition des charges, et plus particulièrement sur toute disposition susceptible de créer un coût à terme pour l’enseigne.

Le cabinet Gouache avocats peut vous accompagner dans la négociation de votre bail commercial ou de son renouvellement.

Nos services

Les dispositions du bail, si certaines sont la transcription des règles impératives du statut des baux commerciaux, sont largement conventionnelles et sont à négocier avec le bailleur.Elles impactent le niveau des charges comme la patrimonialité du bail. Les clauses relatives à la destination, à la durée du bail, à l’activité, à l’enseigne, aux travaux, à la transmission du bail, aux opérations sur le fonds et le capital du preneur sont à examiner attentivement.

Gouache Avocats a acquis une pratique reconnue des baux commerciaux : Gouache Avocats négocie et rédige des baux commerciaux pour sa clientèle d'enseignes (franchiseurs, succursalistes, etc.), tant sur des emplacements de centre-ville qu’en centres commerciaux, auprès de bailleurs personnes physiques ou institutionnels dont nous connaissons bien le fonctionnement.

Pour négocier ou rédiger votre bail commercial, contactez Gouache Avocats.