Derecho de opción y restitución de los locales

El derecho de opción puede ser especialmente útil en caso de renovación del contrato de arrendamiento comercial. En efecto, el inquilino puede, durante el procedimiento de fijación de alquiler y después de haber ejercido su derecho de opción, restituir los locales rápidamente: no hay necesidad de esperar a la fecha límite de tres años.

El derecho de opción en el marco de un procedimiento de renovación del contrato de arrendamiento comercial

El derecho de opción es un mecanismo específico del estado de los arrendamientos comerciales que permite, tanto al arrendador como al arrendatario, después de haber iniciado el proceso de renovación del contrato de arrendamiento, eludirlo.

El artículo L. 145-57 del Código de Comercio prevé en este sentido que:

«Pdurantela duración de la instancia relativa a la fijación del precio del contrato de arrendamiento revisado o renovado, el arrendatario está obligado a seguir pagando los alquileres vencidos al precio antiguo o, en su caso, al precio que, en cualquier caso, puede ser fijado provisionalmente por el órgano jurisdiccional que conozca del asunto, salvo que el arrendador y el arrendatario tengan que hacer cuentas, una vez fijado definitivamente el precio del alquiler.

En el plazo de un mes a partir de la notificación de la decisión definitiva, las partes establecerán un nuevo contrato de arrendamiento en las condiciones fijadas judicialmente, a menos que el arrendatario renuncie a la renovación o que el arrendador la rechace, a cargo de la parte que haya manifestado su desacuerdo en asumir todos los gastos. A falta del arrendador de haber enviado en este plazo a la firma del arrendatario el proyecto de arrendamiento conforme a la decisión antes mencionada o, a falta de acuerdo en el mes de este envío, la orden o la sentencia que fije el precio o las condiciones del nuevo arrendamiento vale como arrendamiento ».

En consecuencia, si este derecho de opción ejercido por el arrendador, deberá pagar a su inquilino, una indemnización por desalojo. 

Si es el inquilino quien ejerce este derecho de opción, deberá devolver los locales.

Pero, ¿qué pasa si el inquilino no devuelve las instalaciones después de la notificación de su derecho de opción?

El 16 de marzo de 2023 se había dictado una sentencia del Tribunal de Casación, que respondía en particular a esta cuestión, destacando las consecuencias derivadas de el ejercicio de este derecho de opción, especificando el régimen de prescripción aplicable.

Después de recordar que, de conformidad con el artículo L. 145-60 del Código de Comercio, «Todas las acciones ejercidas en virtud del presente capítulo prescriben a los dos años», dictaminó lo siguiente:

« De estos textos se desprende que el subsidio de ocupación, adeudada por un inquilino por el período anterior al ejercicio de su derecho de opción, tiene su origen en la aplicación del artículo L. 145-57 del Código de Comercio y la acción para el pago de esta indemnización está, como tal, sujeta a la prescripción bienal establecida por el artículo L. 145-60 de este Código » (Cas. 3ª civ., 5 de febrero de 2003, recurso de casación n° 01-16.882, Boletín Civil 2003, III, n° 26).

De ello se deduce que el arrendador no tiene conocimiento de los hechos que le permiten actuar en el pago de esta indemnización, que sustituye retroactivamente el alquiler debido sobre la base del artículo L. 145-57 del mismo código, hasta el día en que se le informa del ejercicio por parte del inquilino de su derecho de opciónel día Plazo de prescripción sólo corre a partir de esa fecha.

Además, cuando el inquilino se mantiene en el lugar después de el ejercicio de su derecho de opción, es deudor de una indemnización por ocupación de derecho común sujeta a la prescripción quinquenal, cuyo plazo comienza a contar a partir de ese mismo día ”.

Por lo tanto, la acción de fijación de la indemnización de ocupación estatutaria prescribe a los dos años a partir de la fecha del ejercicio del derecho de opción, mientras que la de fijación de el subsidio de ocupación estatutario prescribe a los cinco años.

Indemnización de ocupación de derecho común e indemnización de ocupación estatutaria

Recordemos también que la indemnización por ocupación de derecho común se fija en relación con el artículo 1240 del Código Civil y es, en teoría, más elevada que el subsidio de ocupación estatutario, ya que, esta indemnización de derecho común también puede permitir que se indemnice al arrendador por los daños sufridos por una ocupación sin derecho ni título del arrendatario.

En una decisión reciente, el Tribunal Superior también recordó que resulta de los artículos L. 145-28, párrafo primero y L. 145-57, párrafo segundo, del Código de Comercio que cuando el arrendador derecho de opción el inquilino se convierte en deudor de una indemnización por ocupación, igual al valor del alquiler, que sustituye retroactivamente el alquiler adeudado, y esto a partir de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento que el arrendador había aceptado inicialmente principio de renovación (Cas. 3ª civ., 27 de febrero de 2025, n° 23-18.219).

Sin embargo, hay que aclarar que esta asignación de ocupación se fija en el valor del alquiler, sin límites máximos ni suavizado.

Por lo tanto, el importe adeudado al arrendador por el inquilino en concepto de ocupación del local puede ser especialmente importante.

Por último, cabe recordar que este derecho de opción puede ser útil para el inquilino, cuando al final de su contrato de arrendamiento, se pregunta si tiene la intención de renovar o no su contrato de arrendamiento.

Incluso en caso de renovación del contrato de arrendamiento comercial y bajo ciertas condiciones, el inquilino puede, durante el procedimiento de fijación del alquiler y después de haber ejercido su derecho de opción, devolver los locales rápidamente.

Esto puede evitar esperar a dar tiempo libre para los vencimientos de tres años.

¡Este derecho de opción puede resultar especialmente útil en el marco del plazo del contrato de arrendamiento comercial!