Esigibilità della tassa di smaltimento dei rifiuti domestici?

Se si ammette d’ora in poi che il locatore può fatturare al suo locatario solo gli oneri e le tasse espressamente previsti nel contratto di locazione, che dire della Tassa di smaltimento dei rifiuti domestici quando il contratto di locazione fa riferimento alla legge del 1
o settembre 1948?

È giurisprudenza ormai consolidata che il locatore può fatturare al locatario solo le oneri e tasse espressamente previsti nel contratto di locazione.

Queste clausole di trasferimento di oneri o tasse, devono essere sufficientemente precise da metterle a carico del locatario, altrimenti devono essere a carico del locatore, come ricorda la giurisprudenza più recente.

Si è ritenuto che una clausola generale che ponga tutti gli oneri di manutenzione a carico del locatario senza dettagli o precisazioni sulla loro natura, non possa essere considerata come una clausola espressa del contratto di locazione che ponga a carico del locatario gli oneri identificati.

L’Alta giurisdizione ha ricordato questo principio in una sentenza in data 30 maggio 2024:

« Per respingere la richiesta della conduttrice di restituzione delle spese, la sentenza afferma che le spese di derattizzazione, di disinfezione, di cablaggio, di mantenimento in funzione degli ascensori e la tassa di viabilità sono state poste a carico della conduttrice a titolo della sua quota parte delle spese dell’immobile.

Determinandosi in tal modo, senza ricercare, come richiesto, se le somme contestate dalla conduttrice fossero state poste a suo carico da una stipulazione espressa del contratto di locazione, la corte d’appello non ha fornito una base legale per la sua decisione ”(Cass. 3a SESSIONE PLENARIA civ., 30 maggio 2024, n. 22-22.981).

nella tassa di smaltimento dei rifiuti domestici, si ritiene che tale imposta possa essere validamente addebitata al locatario solo in virtù di una stipulazione contrattuale che lo preveda all’interno del contratto (Cass. 3a SESSIONE PLENARIA civ., 13 giugno 2012, n. 11-17114; CA Toulouse, 2° sez., 19 novembre 2017, n. 16/04864; Cass. 3a SESSIONE PLENARIA civ., 19 nov. 2020, n. 19-17197).

La questione dell’esigibilità di tale imposta può sorgere quando il contratto di locazione rinvia, per oneri e tasse, espressamente a la legge del 1settembre 1948, legge sul contratto di locazione abitativa.

Tuttavia, il tribunale giudiziario di Parigi ha ritenuto che tale rinvio non consentisse al locatore di vedersi rimborsare la tassa di smaltimento dei rifiuti domestici.

Se il ragionamento che segue è severo, deve essere approvato tenendo conto della posizione dell’Alta Giurisdizione in materia

“Nel caso di specie, ai sensi dell’articolo” Affitto ”di ciascuno dei contratti di locazione conclusi il 18 dicembre 2012, si stipula che” Oltre al canone di locazione di cui sopra, il locatario rimborserà al locatore le tasse, le prestazioni e le forniture individuali, come definite dalla legge del 1settembre 1948“.

La legge n° 48-1360 del 1° settembre 1948 è relativa ai rapporti tra locatori e locatari di locali residenziali o ad uso professionale. Secondo l’articolo 38 di questa legge, “I locatari o gli occupanti sono tenuti, oltre all’affitto principale, al rimborso degli oneri locativi definiti all’articolo 23 della legge n. 89-462 del 6 luglio 1989, alle condizioni previste dal presente articolo. ”

L’articolo 23 della legge n. 89-462 del 6 luglio 1989 definisce le condizioni quali oneri recuperabili possono essere richiesti dal locatario. Si precisa che l’elenco delle spese recuperabili è definito con decreto del Consiglio di Stato. Il decreto n. 87-713 del 26 agosto 1987 nella sua versione applicabile ai contratti controversi elenca le imposte recuperabili sul locatario nel suo allegato, tra cui la tassa di smaltimento dei rifiuti domestici.

Se il riferimento al regime dei contratti di locazione abitativa è possibile in un contratto di locazione commerciale, affinché tale regime sia applicabile, il contratto di locazione deve farvi espressamente riferimento. In assenza di specifica menzione degli oneri definiti nel decreto del 26 agosto 1987, tale regime non si applica d’ufficio ai contratti di locazione commerciale, non si può ritenere che si applichino nella fattispecie ».

Il giudice degli affitti ha inoltre precisato che:

« Inoltre, sci Foncière [Indirizzo 18] ha atteso fino a gennaio 2021 per inviare una fattura di sollecito di la tassa di smaltimento dei rifiuti domestici per gli anni dal 2015 al 2020 mentre aveva acquistato il bene nel 2014 e non aveva mai reclamato tale imposta, per cui non si può riscontrare nella pratica delle parti un accordo per la messa a carico del locatario della tassa di smaltimento dei rifiuti domestici »,

Anche se la Corte ritiene che il pagamento per diversi anni di tasse da parte dell’occupante che non è vincolato dalla convenzione, non caratterizza la volontà di nover (Cass. 3civ., 24 set 2020, n. 19-21303).

Gli inquilini sono quindi invitati a verificare oneri e tasse che sono loro chiamate!

Tribunal judiciaire, Parigi, 18 Stanza 1 sezione, 11 febbraio 2025, n. 21/04695