Loyer minimum garanti et compétence du juge

Votre bailleur peut-il saisir le juge des loyers commerciaux pour faire fixer à la valeur locative le loyer minimum garanti de votre bail commercial en renouvellement ?  

Voici la question à laquelle la Haute juridiction a répondu dans une décision largement publiée du 29 novembre 2018. 

Vous le savez probablement, le loyer minimum garanti correspond à la partie fixe ou au loyer de base d’un loyer binaire lequel comprend en outre une partie variable fonction du chiffre d’affaires (autrement appelée clause recette). 

Le bail commercial objet de la décision commentée comportait un tel loyer et attribuait compétence au juge des loyers pour fixer, lors de chaque renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative. 

Cette clause loyer est privée d’effet par le premier juge et annulée par la cour d’appel pour les motifs suivants :   

• Tout d’abord, le statut des baux commerciaux est utilisé pour une partie seulement du loyer binaire, à savoir le minimum garanti, 
• En outre, les parties attribuent au juge une compétence qu’il ne tire que de la loi, 
• Enfin, les parties envisagent la valeur locative comme un plancher alors que le statut des baux commerciaux l’envisage comme un plafond.

L’arrêt de la cour d’appel est cassé. 

Selon la Cour de cassation, la clause de loyer binaire n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit (et cette précision est importante), de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer à la valeur locative le minimum garanti du bail renouvelé. 

Cette décision du 29 novembre 2018 s’inscrit dans la lignée des arrêts du 3 novembre 2016 aux termes desquels la haute juridiction avait retenu la compétence du juge des loyers tout en l’obligeant à fixer la valeur locative selon les critères du statut des baux commerciaux et à pratiquer un abattement en raison de la stipulation d’une partie variable. 

Lors de la négociation d’un bail, ne renoncez donc pas à un tel abattement si le bailleur prévoit le recours au juge des loyers pour fixer à la valeur locative le loyer minimum garanti.

Cour de cassation, Chambre civile 3, 29 novembre 2018, 17-27.798