Obligation de délivrance de l’acquéreur du bien loué
jeudi 7 mars 2019

Obligation de délivrance de l’acquéreur du bien loué

Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur sera tenu de réaliser les travaux nécessaires à sa délivrance conforme.

Un Bailleur est condamné à faire réaliser des travaux sur un immeuble loué à usage commercial et d’habitation. 

En appel, il sollicite la condamnation in solidum de la société adjudicataire de l’immeuble à réaliser les travaux. Sa demande est accueillie. 

Devant la Cour de cassation, la société adjudicataire reproche à la cour d’appel la violation de l’article 1743 du code civil aux motifs que :   

  1.  la vente de l’immeuble loué ou son adjudication n’opère pas, à compter de sa date, transmission à l’acquéreur du contrat de bail de la prise en charge financière des travaux qui incombait à l’ancien propriétaire,  
  2.  lorsqu’est annexé aux conditions de vente le jugement de condamnation à exécuter les travaux par l’ancien propriétaire, le financement de ces travaux incombe exclusivement à cet ancien propriétaire.

Le pourvoi est rejeté.  

La cour d’appel a légalement justifié sa décision en retenant que la société adjudicataire, qui est tenue d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne s’en était pas acquittée.


L’obligation de délivrance est une obligation continue.

L’article 1719 du Code civil alinéa 2 dispose en effet que le bailleur doit entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. 

Ainsi, si la chose louée est vendue en cours de bail, les travaux nécessaires pour maintenir les locaux dans un état conforme à leur destination seront à la charge du nouveau propriétaire.

Cependant, la vente de la chose louée ne semble pas dispenser l’ancien propriétaire de réaliser les travaux qui se sont avérés nécessaires lorsqu’il était bailleur.

Cass. 3e civ., 21 févr. 2019, n° 18-11.553

Nos services

Les dispositions du bail, si certaines sont la transcription des règles impératives du statut des baux commerciaux, sont largement conventionnelles et sont à négocier avec le bailleur.Elles impactent le niveau des charges comme la patrimonialité du bail. Les clauses relatives à la destination, à la durée du bail, à l’activité, à l’enseigne, aux travaux, à la transmission du bail, aux opérations sur le fonds et le capital du preneur sont à examiner attentivement.

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