Renegociación de arrendamientos comerciales: buenas prácticas

Pagar un alquiler excesivo no es una fatalidad.

El alquiler inicial de un contrato de arrendamiento comercial se fija con mayor frecuencia según el mercado, es decir, según el juego de la oferta y la demanda.

Este alquiler de «mercado» suele ser superior al valor del alquiler, que se determina de acuerdo con los criterios legales enumerados en el artículo L145-33 del Código de Comercio: características del local, destino del lugar, obligaciones respectivas de las partes, factores locales de comercialización y precios practicados en el vecindario.

Ahora bien, la ley establece un principio claro: los alquileres de los arrendamientos revisados o renovados deben corresponder a este valor de alquiler artículo L145-33. Los inquilinos disponen así de dos oportunidades «legales» para rectificar la diferencia entre el alquiler inicial, fijado según el mercado, y el valor del alquiler determinado según las disposiciones del código de comercio: en el momento de la renovación, pero también, y este es el tema que nos interesa aquí, durante el arrendamiento, a través de los mecanismos de revisión del alquiler. Las herramientas, como la herramienta de prueba de alquiler desplegada por el gabinete, permiten elegir actuar en el momento adecuado.

Durante el arrendamiento, el alquiler también puede tener que evolucionar teniendo en cuenta la situación en la que se encuentran las partes, la vigilancia del arrendatario y el modo en que el arrendador respeta sus obligaciones. El arrendatario, acompañado por el bufete, puede entonces utilizar diferentes palancas que dependen de las técnicas de mediación «soft skills», del precontencioso y/o del contencioso para provocar una negociación seria del alquiler con el arrendador.

No dude en leer nuestro artículo para comprender mejor lo que está en juego y actuar en renegociación.

Enfrentado a un alquiler excesivo, el primer reflejo a tener es determinar si una de las palancas legales para bajar el alquiler es aplicable:

La primera palanca es la de la revisión trienal del artículo L145-38 del Código de Comercio. Para que se presente una solicitud de revisión sobre esta base, es necesario que hayan transcurrido al menos tres años después de la entrada en el disfrute del inquilino o después del punto de inicio del arrendamiento renovado.

A continuación, el texto exige aportar la prueba de una modificación material de los factores locales de comercialización que haya provocado, por sí misma, una variación de más del 10% del valor del alquiler. Por lo tanto, es necesario determinar, antes de cualquier solicitud, si el valor del alquiler es bajista en más del 10% y si esta disminución se debe directamente a la modificación de los factores locales de comercialización. Estas condiciones serán a menudo objeto de debates que requieren la intervención de un perito judicial y del juez de alquileres comerciales.

Anteriormente, para determinar si una solicitud de revisión podría ser oportuna, el gabinete Colomer Expertises ha implementado una herramienta «probador de alquiler» para sondear el monto del alquiler. El probador es solo un indicador, pero permite obtener un rango de precios de mercado y un rango de valor de alquiler Código de comercio. Si este banco de trabajo muestra una disminución de más del 10%, aún es importante determinar si esta disminución se debe a la modificación material de los factores locales de comercialización.

Si se cumplen las condiciones legales, la revisión surtirá efecto a partir de la fecha de la solicitud de revisión, lo que implica actuar con rapidez.

La segunda palanca legal de revisión es la del artículo L145-39 del Código de Comercio, que se aplica a los arrendamientos con una cláusula de escala móvil, es decir, a los arrendamientos que incluyen una clavija de indexación que tiene el efecto de variar el alquiler automáticamente en función de un índice.

El artículo L145-39 establece que se puede solicitar la revisión cada vez que, por el juego de la cláusula de indexación, el alquiler se aumente o disminuya en más de una cuarta parte con respecto al precio previamente fijado. Por lo tanto, no es necesario esperar un período de 3 años si el alquiler ha evolucionado más del 25% en comparación con el precio establecido anteriormente.

Cuando la bajada del alquiler no es automática, hay que construir una relación de fuerza con el arrendador:

Muchos expedientes no permiten “marcar” inmediatamente todas las condiciones de una revisión judicial a la baja. Esto no significa que no se pueda prever ninguna rebaja. Esto significa que hay que razonar para crear las condiciones de una negociación.

Conviene entonces apreciar la situación concreta en la que se encuentra el arrendatario sin limitar el razonamiento al valor de alquiler «Código de comercio». Un análisis de las dificultades encontradas por el inquilino, pero también del cumplimiento por parte del arrendador de sus obligaciones, puede permitir determinar una estrategia que conduzca a una negociación del importe del alquiler.

A continuación se abordan algunas palancas, no limitativas:

El apalancamiento del incumplimiento contractual del arrendador de sus obligaciones esenciales:

El inquilino y su asesor deben preguntarse sobre el cumplimiento por parte del arrendador de sus obligaciones esenciales derivadas del artículo 1719 del Código Civil.

De hecho, el arrendador está obligado con respecto al inquilino a entregar el local y garantizar su disfrute pacífico. Debe respetar estas obligaciones desde la entrada en vigor del contrato de arrendamiento y durante toda su duración.

El incumplimiento por parte del arrendador de estas obligaciones esenciales es sancionable en el terreno de la responsabilidad contractual y puede, bajo condiciones estrictas, justificar una excepción de incumplimiento. En aplicación del artículo 1219 del Código Civil, una parte, en este caso el arrendatario, puede negarse a cumplir su obligación, a pesar de que ésta sea exigible, si la otra, en este caso el arrendador, no ejecuta la suya y si este incumplimiento es suficientemente grave.

La falta de entrega de locales aptos para la actividad autorizada en el contrato de arrendamiento adopta formas muy variadas. La falta puede materializarse en una dificultad de explotación, trabajos indispensables relacionados con las grandes reparaciones del artículo 606 del Código Civil no ejecutadas, una inadecuación entre el destino contractual y el estado real de los locales.

En tales circunstancias, un arrendador de buena fe puede, en el marco de la búsqueda de una solución amistosa, llevada a cabo a menudo bajo el sello de la confidencialidad entre abogados, verse obligado a aceptar discutir la fijación de un nuevo alquiler.

Un resultado amistoso a veces puede consistir en una reducción temporal del alquiler durante las obras, una franquicia parcial o un acuerdo global que reequilibra la economía del arrendamiento.

De este modo, las obligaciones del arrendador pueden convertirse en una palanca de discusión.

La palanca de la auditoría de gastos.

Muchas renegociaciones se centran en el alquiler facial. Sin embargo, no hay que olvidar que el coste real de ocupación incluye también los gastos, impuestos y accesorios refacturados. Sin embargo, estas sumas a veces son discutibles.

A este respecto, se recuerda que desde la entrada en vigor de la llamada ley Pinel del 18 de junio de 2014, el contrato de arrendamiento comercial debe incluir un inventario preciso y limitativo de las categorías de gastos e impuestos facturados al inquilino. En un edificio o conjunto inmobiliario, en condominio, o como parte de una AFUL o una ASL, las cargas se distribuyen entre varios propietarios según las claves de distribución. Sobre la base de las sumas que se les facturan, los arrendadores proceden entonces a una refacturación de los gastos con sus inquilinos. Sin embargo, de varias jurisprudencias se desprende que las refacturaciones solo son posibles si la clave de reparto de las cargas entre los diferentes ocupantes ha sido puesta en conocimiento y, aceptada, por el arrendatario en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento. Además, el inventario da lugar a un estado recapitulativo anual enviado por el arrendador al inquilino que incluye la regularización de los gastos anuales.

Esta obligación de proceder a una regularización permite al inquilino verificar si los gastos que se le facturan son debidos. En caso de impugnación, una negociación sobre los gastos puede dar lugar a correcciones de las convocatorias de cargos, a abandonos e incluso, a veces, a reducciones de alquiler.

La palanca de la imprevisión:

El artículo 1195 del Código Civil, resultante de la reforma del derecho contractual, introdujo el principio de imprevisión en el derecho francés. Permite la renegociación de un contrato cuando un cambio de circunstancias, que debe ser imprevisible en el momento de la celebración del contrato, hace que su ejecución sea excesivamente onerosa para una parte.

Sin embargo, el principio de imprevisión solo se aplica a los contratos celebrados (o renovados) después del 1 de octubre de 2016. Además, este artículo del Código Civil no es de orden público, por lo que muchos arrendamientos, en particular los contratos de arrendadores institucionales, excluyen su aplicación. Sin embargo, cuando se aplica, puede ser una palanca para renegociar el alquiler.

Por lo tanto, parece que el inquilino que se enfrenta a un alquiler excesivo no está desamparado. Su vigilancia y el acompañamiento de nuestro bufete, deben permitirle renegociar, durante el arrendamiento, el alquiler.