Gérer le renouvellement de son bail commercial


Commerçants, preneurs à bail commercial : l’enjeu du renouvellement de votre bail est primordial car il va déterminer en grande partie la valeur de votre fonds de commerce.

Quand un contrat de bail commercial arrive à son terme, le preneur à bail (ou locataire) bénéficie d’un droit d’ordre public au renouvellement de ce bail, c’est-à-dire un droit à se maintenir dans les lieux pour y poursuivre son exploitation, sauf à se voir attribuer une indemnité (dite « indemnité d’éviction »).

C’est ce droit au renouvellement, appelé aussi « propriété commerciale », qui permet aux locataires (ou « preneurs ») de valoriser leur fonds de commerce.

Or si le principe du droit au renouvellement est acquis au locataire, encore faut-il que celui-ci soit très vigilant sur les modalités de sa mise en œuvre pour en tirer le meilleur parti.
Il est donc primordial pour le commerçant qui veut préserver la valeur du droit au bail, de prendre conscience de l’enjeu fondamental des règles complexes du renouvellement, dont nous vous exposons ci-après les contours.
Le bail commercial ne prend pas fin automatiquement à la date indiquée sur le contrat. Il ne peut prendre fin que par l’effet d’un congé.
6 mois avant l’expiration de votre bail commercial, 3 hypothèses peuvent se présenter à vous si vous n’avez pas pris le parti de faire signifier son absence de renouvellement ou une demande de renouvellement.

Ces 3 hypothèses obéissent chacune à des règles particulières:

• Vous recevez un congé avec offre de renouvellement 

• Vous recevez un congé avec refus de renouvellement

• Vous ne recevez aucun congé du bailleur 


Lorsque le bail est renouvelé, se pose alors la question de la fixation du montant du loyer du nouveau bail.

Conscient de l’enjeu fondamental du renouvellement du bail commercial pour tout exploitant de fonds de commerce, Gouache Avocats vous accompagne dans :

• La gestion et la négociation du renouvellement de vos baux commerciaux,

• Le conseil sur les choix stratégiques à opérer au moment du renouvellement en fonction de votre situation particulière,

• La défense de vos intérêts quant à la fixation du loyer renouvelé, de l’indemnité d’éviction due au preneur en l’absence de renouvellement, de l’indemnité d’occupation ou encore en cas de procédure d’expulsion engagée par le bailleur.

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1.1. VOUS RECEVEZ UN CONGE AVEC OFFRE DE RENOUVELLEMENT


Le congé doit vous être signifié par acte d’huissier.

Le bailleur doit faire figurer dans l'offre de renouvellement le loyer proposé. Si vous acceptez le principe du renouvellement mais souhaitez contester le montant du loyer proposé, vous disposez d’un délai de 2 ans pour saisir le juge des loyers du Tribunal de grande Instance.

La situation des parties sera indécise jusqu’à ce que le nouveau loyer soit fixé judiciairement.

Quels choix s’offrent à vous ?

• Vous pouvez accepter le congé notifié par le bailleur aux conditions proposées

Le contrat de bail renouvelé est dans ce cas définitivement formé, ce qui interdit au bailleur de rétracter son offre de renouvellement.

• Vous pouvez accepter le principe du renouvellement mais contester les modalités de l’offre faite par le bailleur

 Si le désaccord porte sur un élément essentiel du contrat, l’acceptation du renouvellement n’est pas valable
 Si le désaccord porte sur le loyer, le preneur doit saisir le juge dans le délai de deux ans suivant la 1ère présentation du congé par l’huissier.
 Si aucune partie n’agit dans le délai de deux ans, le bail est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré

Compte tenu de l’enjeu majeur des conditions de renouvellement du bail, qui est l’élément essentiel de la valeur du fonds de commerce, vous devrez veiller à défendre au mieux vos intérêts dans ce moment crucial.

GOUACHE AVOCATS est à vos côtés pour vous aider à négocier les conditions du renouvellement de votre bail et le cas échéant, défendre vos intérêts devant les tribunaux.

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1.2. VOUS RECEVEZ UN CONGE AVEC REFUS DE RENOUVELLEMENT


Le refus de renouvellement du bail commercial pourrait avoir des conséquences catastrophiques pour le commerçant qui pourrait ainsi perdre son fonds de commerce.

C’est pourquoi, en dehors des cas précisément énumérés par le Code de commerce, le bailleur qui souhaite refuser le renouvellement du bail commercial doit vous payer une indemnité d’éviction qui peut être égale à la valeur de votre fonds de commerce.

Le congé avec refus de renouvellement, doit être signifié par exploit d’huissier au moins six mois à l’avance, doit préciser les motifs pour lesquels il est donné et doit indiquer que le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé.

En pratique, le bailleur tentera souvent d’invoquer des fautes du locataire pour tenter de s’exonérer du paiement de l’indemnité d’éviction.

Si vous êtes locataire, il vous appartient alors de porter le différend devant le juge des loyers, qui se prononcera sur votre droit à percevoir une indemnité d’éviction et en fixera le cas échéant le montant.

Le juge fixera également le montant de l’indemnité d’occupation due au bailleur pour la période située entre la date d’effet du congé et la date de votre départ effectif, qui se prolongera généralement jusqu’à l’issue de la procédure judiciaire.

Compte tenu de l’importance des sommes en jeu, cette procédure revêt un caractère hautement stratégique pour tout exploitant de fonds de commerce.

GOUACHE AVOCATS est à vos côtés pour vous aider à obtenir d’une part, le versement d’une indemnité d’éviction à hauteur de votre préjudice consécutif à la perte de votre bail et d’autre part, obtenir la fixation d’une indemnité d’occupation raisonnable.

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1.3.VOUS NE RECEVEZ AUCUN CONGE DU BAILLEUR


À défaut de congé du bailleur ou de demande de renouvellement du locataire, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

Conséquence :

 Le même bail se poursuit, cette fois à durée indéterminée
 Pas de formation de nouveau contrat

Attention !

Gouache Avocats attire l’attention des exploitants de fonds de commerce locataires sur le fait que cette situation présente une insécurité juridique pour le locataire :

- Il n'est alors plus titulaire du droit au bail, ce qui peut l'empêcher de vendre son fonds de commerce.

- De plus, la prolongation tacite de la durée du bail initial peut conduire à dépasser la durée de 12 ans, permettant au propriétaire de déplafonner le montant du loyer.

 Le bailleur peut donc avoir intérêt à laisser le bail se poursuivre au-delà de 12 ans
 En qualité de locataire, vous chercherez à obtenir le renouvellement, en tous cas avant la fin de la 12ème année pour continuer à bénéficier des règles du plafonnement de loyer.

Votre demande de renouvellement doit être adressée par exploit d’huissier ou par lettre recommandée AR au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil qui suit, date à laquelle le bail en cours prendra fin.

3 hypothèses peuvent se présenter:

• Acceptation du bailleur

 Soit acceptation expresse
S’il souhaite obtenir une modification du loyer, le bailleur doit mentionner celui qu’il propose dans sa réponse. A défaut le nouveau loyer ne sera dû qu’à compter de la demande qui en sera faite ultérieurement

 Soit acceptation tacite par le silence gardé par le bailleur dans le délai de trois mois suivant

• Faculté de rétractation du bailleur en cas de motif grave et légitime apparu ultérieurement après l’acceptation

• Refus du bailleur

 Délai de trois mois à compter de la signification ou de la notification de la demande de renouvellement, en précisant les motifs du refus

 Le bailleur doit indiquer dans son refus que, si vous entendez contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction, vous devez saisir le tribunal dans le délai de deux ans à compter de la date de signification du refus de renouvellement

A défaut d’accord amiable, l'application des règles du plafonnement du loyer, la valeur locative ou encore l’indemnité d’éviction due au preneur en cas de refus de renouvellement du bailleur seront déterminées par les Tribunaux qui disposent d’un pouvoir souverain en la matière.

GOUACHE AVOCATS est à vos côtés pour vous aider à négocier les conditions du renouvellement de votre bail et le cas échéant, défendre vos intérêts devant les tribunaux.

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LA FIXATION DU LOYER DU BAIL RENOUVELE


En principe, le loyer d'un bail commercial renouvelé (sauf pour les baux des terrains, des locaux monovalents et des bureaux) est calculé en fonction de la variation de l'indice prévu au contrat, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, l’indice de référence est l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

Cette variation de l’indice constitue un montant plafond.

Ceci ne vous empêche donc pas de solliciter la fixation du loyer à la valeur locative si celle-ci est inférieure à ce montant.

Par exception à la règle du plafonnement, le bailleur peut prétendre à la valeur locative supérieure au loyer plafonné mais seulement s’il démontre que sont réunies les conditions légales de déplafonnement, à savoir :

 Cas d’un bail conclu pour une durée initiale supérieure à 9 ans ou qui s'est poursuivi par tacite reconduction au-delà de 12 ans,
 Modification notable de la destination des lieux,
 Modification notable des obligations respectives des parties,
 Modification notable des facteurs locaux de commercialité,
 Améliorations des locaux dues à des travaux que le bailleur a, directement ou indirectement, financés.

En bref :

• Valeur locative inférieure au plafond

 Le locataire peut solliciter la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative

• Valeur locative supérieure au plafond

 Principe: le loyer est fixé à la valeur plafond
 Exception si le bailleur démontre une cause de déplafonnement : loyer fixé à la valeur locative

GOUACHE AVOCATS est à vos côtés pour vous aider à négocier le loyer du bail renouvelé amiablement ou le cas échéant, devant les tribunaux.

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