Location gérance

Définition et utilité

La location gérance est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce cède temporairement à une personne, dite locataire-gérant, le droit d'exploiter librement ce fonds à ses risques et périls et moyennant le paiement d'une redevance.

La location-gérance permet :

  • d’acquérir ou conserver la propriété d’un fonds ;
  • de s'assurer de son financement ou d’un revenu, grâce à la perception de redevances ;
  • sans l'exploiter personnellement.

Elle peut représenter un bon moyen de préparer la cession de son entreprise et pour cela être assortie d’une promesse de cession du fonds. Elle est aussi en matière de distribution un moyen de patrimonialiser un réseau en faisant supporter le coût de la capitalisation du prix d’acquisition et de l’équipement (le cas échéant) du fonds à un licencié ou à un franchisé.

Elle permet surtout au promoteur du réseau de distribution d’être titulaire des droits au bail et donc de contrôler parfaitement les emplacements commerciaux, et se faisant l’entier périmètre du réseau. C’est le montage adopté le plus couramment dans la restauration rapide de hamburgers.

Pour le locataire-gérant, cette formule lui permet d’accéder à l’exploitation d’un fonds de commerce sans avoir à acquérir immédiatement les éléments parfois onéreux d'un fonds (droit au bail, brevet, matériels, licences ou autres). Elle est ainsi un moyen d’accélérer le développement des réseaux.

Dans le cadre de la préparation d’une transmission d’entreprise, la location-gérance permet au locataire d'apprécier la viabilité de l'entreprise qu'il envisage de reprendre.

Conditions de validité

En principe, le propriétaire du fonds doit avoir exploité le fonds pendant deux ans au moins. Quelques exceptions à cette obligation sont toutefois prévues par l'article L. 144-5 du code du commerce. Il est notamment possible d’obtenir une dispense judiciaire d’application de ce délai. Cette dispense est systématiquement accordée si les nécessités de l’organisation de l’entreprise et de l’activité le requière. C’est cette exception qui est utilisée par les réseaux de restauration rapide ou à thème utilisant ce système pour installer leurs licenciés ou franchisés lors de l’ouverture d’un nouveau restaurant.

Le propriétaire doit également demander l'autorisation du propriétaire des locaux s'il est titulaire d'un bail commercial imposant une exploitation personnelle du fonds dans les locaux loués.

Contenu du contrat

Vous pouvez visionner ici une vidéo sur le régime juridique de la location-gérance

Le contrat de location-gérance est à durée déterminée. Sa durée est adossée à celle du contrat de licence ou de franchise lorsqu’ils sont couplés. Le locataire-gérant n'a pas droit au renouvellement automatique du contrat. Le bailleur peut reprendre son fonds sans avoir à verser une indemnité en fin de contrat.

Il fixe les conditions de jouissance et d’exploitation du fonds. Il faut veiller à ce qu’elles soient correctement définies, suffisamment strictes et sanctionnées par une clause résolutoire expresse efficace. Le bailleur reprend en effet le fonds dans l'état où il se trouve : il court donc le risque de retrouver un fonds déprécié ou sans valeur si le locataire gérant ne l’a pas exploité de manière appropriée. Ce point est déterminant et requiert l’attention de l’enseigne.

Les conditions d’équipement du fonds et les investissements doivent également être répartis par le contrat selon les options stratégiques du bailleur et la capacité financière du preneur.

En contrepartie de la jouissance du fonds, le locataire devra verser des redevances au propriétaire. Elles sont le plus souvent exprimées en pourcentage du chiffre d’affaires généré par l’exploitation du fonds, avec perception d’une redevance minimum forfaitaire. Tout autre système peut néanmoins être convenu. Les redevances sont payables au mois ou au trimestre.

Jusqu'à la publication du contrat de location-gérance et pendant un délai de 6 mois à compter de cette date, le bailleur est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l'occasion de l'exploitation du fonds.

Le bailleur peut être mis en cause par l'administration fiscale, pour le paiement des impôts directs du locataire, établis à raison de l'exploitation du fonds de commerce.

Les contrats de travail attachés au fonds le suivent.

Pour ces raisons, les bailleurs ont intérêt à se ménager des garanties financières contractuelles à l’instar d’une caution bancaire éventuelle, qui garantira en outre le paiement des redevances, en sus d’un dépôt de garantie.

Si vous souhaitez en savoir plus sur l'intérêt de la location-gérance dans le cadre d'un réseau de franchise, vous pouvez visionner la vidéo sur la location-gérance et franchise

Eléments de régime fiscal et risques de requalification

Fiscalement, les redevances constituent des bénéfices d'exploitation imposables dans la catégorie des BIC pour le bailleur à l’IR ou à l’IS pour la société commerciale. Elles sont soumises à la TVA.

Pour le locataire-gérant, ces redevances sont déductibles de son bénéfice taxable.

Il convient en dernier lieu d’attirer l’attention sur le fait que l'administration fiscale considère qu'il y a cession déguisée, lorsque le contrat de location-gérance est assorti d'une promesse de vente et que le montant de la redevance est imputé sur le prix de vente. Dans ce cas, elle opère un redressement de droits d’enregistrement.