Restauration et conduit d’extraction

Le bailleur est tenu dès l'origine du bail commercial de délivrer au preneur un local conforme à sa destination contractuelle de restaurant. L’autorisation d’installer un conduit d’extraction des fumées sur la façade peut résulter du bail d’origine à usage de restaurant, le bailleur ayant accepté un changement de la destination du local.

Rappel :

Le bailleur est tenu de délivrer le bien loué (Article 1719 du code civil) conforme à l’usage prévu par la convention. Lorsqu’il s’agit d’un bail commercial, le bien doit permettre au locataire d’exercer l’activité indiquée dans le bail. 

Cette obligation de délivrance étant de l’essence même du contrat, toute stipulation contraire serait dépourvue d’effet.

La clause de destination d'un bail commercial revêt une importance cruciale. Elle définit l’obligation principale du bailleur, à savoir la délivrance d'un local conforme à l'activité spécifiée.

Ainsi, il doit être techniquement possible pour le locataire d'exercer l'activité autorisée à la clause Destination du bail commercial.


Activité de restauration :

La clause destination du bail commercial autorisant l’exercice d’une activité de restauration oblige le bailleur à délivrer au preneur des locaux aptes techniquement.

Ainsi, les établissements dédiés à la préparation culinaire doivent comporter un système d'extraction d'air. Il est indispensable pour évacuer efficacement fumées et odeurs. 

Ce dispositif joue un rôle essentiel dans le renouvellement de l'air ambiant. Il est nécessaire pour maintenir une hygiène conforme aux normes réglementaires. 

La jurisprudence, assure que l'activité de restauration nécessite la présence d'une gaine d'extraction, sauf indication contraire (TGI Paris, 30 mars 2017 /n°14- 07.236).

Plus récemment, la Cour de cassation (Cour de Cassation, 3ème Civ, 12 octobre 2023 / n° 22-16.175) a rappelé l’étendue de l’obligation de délivrance du bailleur qui a consenti un bail commercial autorisant l’activité de restauration dans les termes suivants : 

« La cour d'appel, ayant relevé que le bailleur qui a donné son accord au changement de la destination des locaux, un bail stipulant que ceux-ci sont à destination de « restaurant - salon de thé », qui a accepté les travaux destinés à réunir les locaux mitoyens des deux immeubles au profit de la locataire, a exactement retenu, peu important le fait que la cuisine soit installée dans les locaux de l'immeuble contigu, que le bailleur était tenu dès l'origine du bail de délivrer à sa locataire un local conforme à sa destination contractuelle de restaurant, ce qui supposait l'installation d'un conduit d'évacuation des vapeurs et fumées ».

Dans cette même décision, la haute juridiction considère que la Cour d’appel a relevé, par motifs adoptés, que le conduit d’extraction dont le demandeur exigeait la suppression existait depuis de nombreuses années et que son cheminement, ne pouvant passer inaperçu, n'avait pas été contesté avant 2007, ce qui caractérisait une volonté claire et non équivoque du bailleur d'autoriser la présence du conduit d'extraction des fumées.

Ainsi, le preneur d’un bail à usage de restaurant doit impérativement vérifier si le local dispose d'un dispositif d'extraction. A défaut d’un tel dispositif, le preneur doit exiger du bailleur la délivrance d’un local conforme ou, à tout le moins, l’autorisation de le faire installer.