De l’intérêt pour les preneurs de sites commerciaux d’adopter une stratégie et un outil de gestion.

Congé mal délivré : gare au retour de bâton ! Le congé du preneur, qui ne respecte pas le délai légal de six mois, ne peut pas être « sauvé » par la prorogation de l’article 642 du CPC, de sorte que le bailleur est en droit de réclamer les loyers jusqu’à la prochaine échéance triennale.   

Rappel :

Les baux commerciaux ne cessent que pas l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou une demande de renouvellement (article L 145-9 du Code de commerce).
 

Les preneurs ont la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire (article L 145-4 du Code de commerce).

Décision commentée :

La Cour de cassation a récemment été interrogée sur les conditions de délivrance d’un congé et le respect du préavis susvisé de six mois.

Un preneur, titulaire d’un bail commercial renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2010, avait le projet de quitter les locaux le 30 septembre 2013. 

Il avait à cette fin rédigé son courrier le vendredi 29 mars 2013 et celui-ci n’avait pu être signifié au bailleur que le 2 avril suivant, les samedi, dimanche et lundi précédant cette date étant fériés. 

Le bailleur, invoquant le non-respect du délai légal de six mois, a considéré que le congé ne pouvait pas produire effet pour la date pour laquelle il avait été donné, à savoir le 30 septembre 2013. 

Il a, dans ces conditions, assigné le preneur en paiement des loyers jusqu’à la fin de la seconde période triennale expirant le 30 septembre 2016. 

La Cour d’appel de Rennes a validé la position du bailleur en retenant que le congé devait être signifié six mois à l’avance et devait l’être le 31 mars au plus tard. 

Devant la Haute juridiction, le preneur a invoqué l’article 642 du Code de procédure civile qui dispose que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.  

Délivré pour le 30 septembre 2013, le congé devait, selon le preneur, être prorogé jusqu’au 2 avril 2013 pour cause d’expiration du délai un jour férié. 

La Cour de cassation a jugé que « la prorogation prévue à l’article 642 du code de procédure civile ne s’applique que lorsqu’un acte ou une formalité doit être accompli avant l’expiration d’un délai ». Elle a par conséquent confirmé la décision de la Cour d’appel. 

Enseignement : 

Le non-respect du préavis légal de six mois a pour le preneur un impact financier certain. Les effets du congé sont reportés jusqu’à l’expiration de la période triennale suivante et, dans l’intervalle, les loyers doivent être payés. 

Si les conditions de forme du congé ne sont pas respectées, le congé est nul et le bail se poursuit jusqu’à son terme, à moins qu’un nouveau congé ne puisse être délivré. 

Dans le cas du non-respect du délai ou de la forme du congé, il est toujours possible pour le preneur de se rapprocher du bailleur pour tenter d’obtenir une résiliation amiable. Il est probable cependant que ce dernier exige une indemnité. 

Il importe donc que les preneurs soient extrêmement vigilants. Ils doivent être attentifs aux échéances de leurs baux commerciaux en programmant des périodes d’action.
La formalité de la lettre recommandée instituée par le décret du 11 mars 2016, relatif à la simplification de formalités en matière de droit commercial, ne facilite d’ailleurs pas leur tâche. 

Si le congé est donné par lettre recommandée AR, la date de notification de celle-ci est celle de l'expédition. Mais si la lettre n'a pas pu être présentée au bailleur, la notification doit être renouvelée par acte extrajudiciaire (article R 145-38 du Code de commerce). 

Toutes ces étapes doivent impérativement être anticipées. 

Il serait sage que les preneurs, à l’instar des bailleurs qui confient leurs biens à des gestionnaires, mettent en place des mesures d’administration de leurs baux. 

Il s’agit d’adopter une stratégie de gestion et un outil de pilotage qui leur permettra de planifier les échéances importantes. 

Les preneurs pourront ainsi optimiser leurs coûts, à tout le moins prévenir les risques (action judiciaire du bailleur, paiement de loyers ou d’indemnités imprévus etc…).  

Notre Equipe « Immobilier, Baux commerciaux & fonds de commerce » accompagne les locataires de locaux commerciaux pour concevoir ou améliorer leur stratégie de gestion. Elle leur propose même un outil digital de pilotage ainsi qu’un service d’administration de leurs baux.

Arrêt n° 225 du 8 mars 2018 (17-11.312) - Cour de cassation - Troisième chambre civile 
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